Immobilien als Vermögensnachweis: Reichen Grundbuchauszug und Wertgutachten? Was Behörden bei Einwanderung und Auswanderung zusätzlich verlangen
Torsten und Ines M. sind stolz auf ihre Eigentumswohnung in Münster: 480.000 Euro Verkehrswert, laut frischem Gutachten. Für ihre Einwanderung nach Kanada sollte das als Vermögensnachweis locker reichen, dachten sie. Dann lesen sie in den offiziellen Vorgaben einen unscheinbaren Satz: Immobilien-Eigenkapital zählt nicht. Plötzlich fehlt ihnen fast das gesamte nachweisbare Vermögen. (Das Beispiel ist fiktiv, entspricht aber Anfragen, wie sie mich regelmäßig erreichen.)
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann. Mit meiner Kanzlei WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht befasse ich mich schwerpunktmäßig mit dem Vermögensnachweis und dem Mittelherkunftsnachweis für Geld, Immobilien, Kryptowährungen und Edelmetalle. Seit 2021 betreibe ich dazu das Fachportal mittelherkunftsnachweis.de. Dort erhalten Betroffene eine kostenfreie Ersteinschätzung – Sie schildern Ihren Fall einfach online oder per E-Mail.
In diesem Beitrag erkläre ich, wann Immobilien als Vermögensnachweis zählen, was Grundbuchauszug und Wertgutachten leisten und wo ihre Grenzen liegen.
Zählt eine Immobilie überhaupt als Vermögensnachweis?
Die kurze Antwort: Das hängt vom Zielland und vom Zweck ab. Manche Behörden rechnen Immobilien voll an, andere gar nicht. Entscheidend ist, ob die Behörde Gesamtvermögen oder sofort verfügbare Mittel sehen will.
Kanada etwa akzeptiert bei bestimmten Express-Entry-Programmen kein Immobilien-Eigenkapital als Nachweis der Ansiedlungsmittel. Die Vereinigten Arabischen Emirate dagegen lassen für ihr Ruhestandsvisum Immobilieneigentum ab einer Million Dirham ausdrücklich genügen.
Ich rate deshalb, vor jedem Gutachtenauftrag zu klären, ob die Immobilie für Ihr Ziel überhaupt angerechnet wird. Das Gutachten von Torsten und Ines M. war fachlich einwandfrei – für Kanada aber nutzlos.
Was ein Grundbuchauszug beweist – und was nicht
Der Grundbuchauszug ist der stärkste Eigentumsnachweis, den das deutsche Recht kennt. Er ist eine öffentliche Urkunde des Grundbuchamts beim Amtsgericht. Den Wert der Immobilie zeigt er aber nicht.
Für ausländische Behörden sollten Sie einen amtlichen oder beglaubigten Ausdruck beantragen. Nur ein solcher Ausdruck lässt sich in der Regel mit einer Apostille versehen. Ein einfacher Ausdruck oder ein Scan reicht meist nicht.
Achten Sie auf das Datum. Viele Behörden verlangen Unterlagen, die nur wenige Monate alt sind. Ein Grundbuchauszug von 2019 sagt wenig über die heutige Eigentumslage.
Die drei Abteilungen: Worauf Behörden achten
Abteilung I: Eigentümer
Hier steht, wem die Immobilie gehört und in welchem Anteil. Bei Ehepaaren steht häufig „je zur Hälfte“. Dann zählt für Ihren Antrag nur Ihr Anteil, es sei denn, beide Partner stellen den Antrag gemeinsam. Besonders heikel sind Erbengemeinschaften: Jedem Erben gehört ein Anteil am Nachlass, nicht ein bestimmter Teil der Immobilie. Dann brauchen Sie zusätzlich den Erbschein und eine Darstellung Ihrer Erbquote.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Ein eingetragener Nießbrauch oder ein Wohnrecht kann den Wert der Immobilie erheblich mindern. Das betrifft vor allem geerbte oder übertragene Immobilien, bei denen die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht behalten haben.
Abteilung III: Grundschulden
Hier stehen Grundschulden und Hypotheken. Wichtig: Der eingetragene Betrag entspricht nicht dem aktuellen Darlehensstand. Eine Grundschuld kann längst getilgt, aber nie gelöscht worden sein. Ich empfehle deshalb immer eine aktuelle Darlehensbestätigung der Bank.
Wertgutachten: Welche Bewertung überzeugt?
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ihn ermittelt ein Sachverständiger, nicht der Eigentümer und auch nicht der Anwalt.
Am überzeugendsten sind Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger. Eine kostenlose Maklereinschätzung wirkt dagegen schnell wie Werbung. Die Bodenrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse helfen bei der Orientierung, ersetzen aber kein Gutachten. Neuseeland verlangt bei Investorenvisa ausdrücklich Bewertungen einer externen, seriösen Stelle, die höchstens drei Monate alt sind.
Mein Rat: Fragen Sie gezielt nach einem Gutachten in englischer Sprache oder mit englischer Zusammenfassung. Das spart später teure Übersetzungskosten. Gutachten sind private Urkunden; für eine Apostille muss in der Regel zuerst die Unterschrift des Sachverständigen notariell beglaubigt werden.
Nettowert statt Verkehrswert
Ausländische Behörden interessieren sich meist für den Nettowert. Er ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich Restschuld und wertmindernder Rechte.
Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 400.000 Euro Verkehrswert und 250.000 Euro Restschuld steht nur mit 150.000 Euro in Ihrer Vermögensbilanz. Wer den Bruttowert angibt, riskiert den Vorwurf falscher Angaben.
Eine anwaltliche Vermögensaufstellung stellt Verkehrswert, Restschuld und Nettowert transparent nebeneinander. Genau diese Klarheit erwarten Behörden.
Mieteinnahmen: Oft wertvoller als der Wert
Für viele Visa für Rentner und finanziell Unabhängige zählt laufendes Einkommen mehr als ein Vermögensbestand. Eine vermietete Immobilie kann deshalb mehr bringen als eine selbst bewohnte.
Belegen Sie Mieteinnahmen mit Mietverträgen, Kontoauszügen über die tatsächlichen Zahlungseingänge und Ihrem Steuerbescheid. Portugal etwa nennt für das D7-Visum ausdrücklich Mietverträge und Eigentumsnachweise als Belege für Einkünfte aus Immobilien.
Auch bei der deutschen Einbürgerung gilt: Eine selbst bewohnte Wohnung senkt Ihre Wohnkosten, deckt aber nicht Ihren übrigen Lebensunterhalt.
Immobilien im Zielland: Ein Sonderfall
Manche Länder belohnen den Kauf vor Ort. Panama reduziert beim Pensionado-Visum die nötige Rente, wenn Sie eine Immobilie in Panama ab 100.000 US-Dollar erwerben. Thailand akzeptiert beim Long-Term Resident Visa unter bestimmten Voraussetzungen Immobilieneigentum in Thailand als Investition.
Eine Immobilie in Deutschland ersetzt diese Anforderung nicht. Hier zählt der Standort.
Ich rate, einen Immobilienkauf im Zielland erst nach Prüfung der Visavorgaben und des dortigen Erwerbsrechts zu tätigen.
Herkunft der Immobilie und des Verkaufserlöses
Wer eine Immobilie verkauft, um flüssige Mittel für das Visum zu schaffen, muss mit Fragen zur Mittelherkunft rechnen. Spätestens beim Transfer ins Ausland prüft Ihre Bank nach dem Geldwäschegesetz.
Der beste Herkunftsnachweis ist hier einfach: notarieller Kaufvertrag plus Kontoauszug mit Eingang des Kaufpreises. Bei geerbten Immobilien kommen Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll hinzu.
Torsten und Ines M. entschieden sich am Ende für den Verkauf. Mit Kaufvertrag und Bankbeleg war die Herkunft des Erlöses lückenlos nachvollziehbar.
Typische Fehler beim Immobilien-Vermögensnachweis
In der Praxis sehe ich bei Immobilien immer wieder dieselben Fehler:
- Bruttowert statt Nettowert angegeben
- veralteter oder einfacher Grundbuchauszug
- Grundschuld mit Restschuld verwechselt
- Nießbrauch oder Wohnrecht verschwiegen
- Maklereinschätzung statt Sachverständigengutachten
Gerade bei Erbengemeinschaften, Miteigentum oder belasteten Immobilien lohnt sich die Unterstützung durch einen Anwalt, der die Eigentumslage rechtlich sauber darstellt.
Was Sie jetzt sofort tun sollten
- Klären, ob Ihr Zielland Immobilien überhaupt anrechnet.
- Amtlichen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen.
- Darlehensstand von der Bank bestätigen lassen.
- Sachverständigengutachten in Auftrag geben, idealerweise mit englischer Fassung.
- Mieteinnahmen mit Verträgen und Kontoauszügen belegen.
- Apostille und Übersetzung einplanen.
- Herkunftsbelege für einen möglichen Verkaufserlös sichern.
Eine Garantie für die Anerkennung gibt es nie – die Entscheidung trifft allein die Behörde. Wer Eigentum, Belastungen und Wert sauber trennt, beantwortet die üblichen Rückfragen aber schon im Voraus.
Ihr Immobilien-Vermögensnachweis mit anwaltlicher Unterstützung
Wenn Ihre Einwanderung oder Auswanderung vom Wert Ihrer Immobilie abhängt, sollten Sie nichts dem Zufall überlassen. Ein spezialisierter Rechtsanwalt prüft, ob Ihr Zielland Immobilien anerkennt, und bereitet Eigentum, Belastungen und Nettowert nachvollziehbar auf.
Als Rechtsanwalt und Spezialist für Mittelherkunft und Vermögensherkunft unterstütze ich Sie mit meiner Kanzlei WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht bei Immobilien, Bankguthaben, Bitcoin, Gold und Depots. Auf mittelherkunftsnachweis.de, dem Fachportal für Mittelherkunftsnachweis und Herkunftsnachweis nach dem Geldwäschegesetz, finden Sie seit 2021 vertiefende Informationen.
Schildern Sie mir Ihren Fall gern online über die Kontaktseite oder per E-Mail. Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung und entscheiden danach selbst, ob und wie Sie weiter vorgehen.