Kann ein Notar den Immobilienkauf wegen fehlender Herkunftsnachweise verweigern?
Ja, ein Notar kann die Beurkundung eines Immobilienkaufs wegen fehlender Herkunftsnachweise verweigern, wenn gesetzlich erforderliche Geldwäscheprüfungen nicht durchgeführt werden können oder ein gesetzliches Mitwirkungsverbot besteht. Allerdings führt nicht jeder fehlende Kontoauszug automatisch zur Ablehnung. Entscheidend ist, welche Informationen fehlen, weshalb sie benötigt werden und in welchem Stadium sich der Immobilienkauf befindet.
Mein anwaltlicher Rat: Verlangen Sie zunächst eine konkrete Benennung der offenen Nachweise. Als Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht beschäftige ich mich spezialisiert mit Mittelherkunftsnachweisen und Vermögensherkunft. Auf mittelherkunftsnachweis.de können Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung anfordern.
Wann darf der Notar die Beurkundung tatsächlich ablehnen?
Notare müssen nach dem Geldwäschegesetz die beteiligten Personen identifizieren, wirtschaftlich Berechtigte feststellen und bestimmte Risiken überprüfen. Bei erhöhtem Risiko kann auch die Herkunft des Kaufpreises relevant werden.
§ 10 Absatz 9 GwG enthält besondere Folgen für nicht erfüllbare Sorgfaltspflichten. Weitere Ablehnungsgründe können sich aus § 4 Beurkundungsgesetz und § 14 Absatz 2 Bundesnotarordnung ergeben, insbesondere bei erkennbar unerlaubten Zwecken.
Wichtig: Ein unvollständiger Mittelherkunftsnachweis ist nicht mit nachgewiesener Geldwäsche gleichzusetzen. Die rechtliche Beurteilung hängt von der konkreten Prüfpflicht ab.
Ein Immobilienkauf scheitert beinahe am Notartermin
Ein hypothetisches Beispiel: Eine Käuferin möchte eine Eigentumswohnung für 425.000 Euro erwerben. Das Eigenkapital stammt teilweise aus einer zwölf Jahre zurückliegenden Schenkung ihrer Großeltern.
Kurz vor der Beurkundung fragt der Notar nach der ursprünglichen Geldherkunft. Die Käuferin besitzt noch einen Überweisungsbeleg, aber keinen schriftlichen Schenkungsvertrag. Der Termin steht auf der Kippe.
Aus meiner rechtsanwaltlichen Perspektive wäre jetzt entscheidend, ob tatsächlich ein erforderlicher Herkunftsnachweis fehlt oder lediglich ergänzende Informationen benötigt werden. Diese Unterscheidung bestimmt das weitere Vorgehen.
Welche Unterlagen sollte man dem Notar zuerst vorlegen?
Ich empfehle, die Geldquelle anhand weniger aussagekräftiger Dokumente nachvollziehbar darzustellen. Bei Schenkungen eignen sich Überweisungsbelege, vorhandene Vereinbarungen und gegebenenfalls ergänzende Unterlagen des Schenkers.
Bei Immobilienverkäufen können notarielle Kaufverträge und Zahlungsabrechnungen helfen. Bei langjährigen Ersparnissen kommen Steuerbescheide, Sparunterlagen und historische Kontoauszüge infrage.
Mein anwaltlicher Rat: Übermitteln Sie eine kurze zeitliche Darstellung der Vermögensentstehung. Erläutern Sie, welche Unterlage welchen Zahlungsschritt belegt und wo möglicherweise Dokumentationslücken bestehen.
Muss der Notar sämtliche Vermögensverhältnisse überprüfen?
Nein, nicht jeder Immobilienkauf erfordert eine vollständige Untersuchung der gesamten finanziellen Vergangenheit. Die geldwäscherechtliche Prüfung richtet sich nach den gesetzlichen Anforderungen und dem jeweiligen Risiko.
Bei ungewöhnlichen Zahlungswegen, komplexen Gesellschaftsstrukturen oder erhöhtem Geldwäscherisiko können allerdings weitergehende Informationen erforderlich werden.
Ich als Rechtsanwalt empfehle deshalb, den Umfang der Nachforderungen konkret prüfen zu lassen. Entscheidend ist, ob die angeforderten Angaben zur jeweiligen gesetzlichen Prüfpflicht passen.
Was tun, wenn historische Herkunftsnachweise fehlen?
Gerade bei älteren Schenkungen oder Erbschaften existieren häufig keine vollständigen Kontoauszüge mehr. Daraus folgt nicht automatisch, dass der Immobilienerwerb unmöglich ist.
Prüfen Sie, ob Banken noch Archivunterlagen besitzen. Auch Nachlassdokumente, notarielle Verträge, Steuerbescheide und zeitgenössische Korrespondenz können geeignete Ersatzbelege sein.
Mein praktischer Rat: Legen Sie offen, welche Dokumente nicht mehr vorhanden sind. Erfinden Sie keine nachträglichen Verträge und verändern Sie keine historischen Angaben, um vermeintliche Nachweislücken zu schließen.
Was passiert bei fehlenden Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten?
Besonders streng sind die Anforderungen bei Gesellschaften. Der Notar muss gegebenenfalls feststellen, welche natürlichen Personen wirtschaftlich hinter einem Immobilienerwerber stehen.
Bestimmte fehlende Angaben oder nicht erfüllte Transparenzregisterpflichten können nach § 10 Absatz 9 GwG ausdrücklich dazu führen, dass die Beurkundung abgelehnt werden muss.
Aus meiner anwaltlichen Perspektive sollten Käufer mit Gesellschaftsstrukturen deshalb bereits vor der Terminvereinbarung ihre Beteiligungsverhältnisse und erforderlichen Registerinformationen überprüfen.
Kann der Notar nach der Beurkundung die Eigentumsumschreibung stoppen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann die Eigentumsumschreibung zunächst zurückgestellt werden. Dabei geht es allerdings häufig nicht um die ursprüngliche Geldherkunft, sondern um einen anderen Nachweis.
Nach § 16a GwG müssen die Beteiligten grundsätzlich belegen, dass der Immobilienkaufpreis unbar bezahlt wurde. Der Notar prüft dazu beispielsweise Kontoauszüge oder Bankbestätigungen.
Fehlen solche Zahlungsnachweise, sieht das Gesetz besondere Aufforderungs-, Melde- und Wartevorschriften vor. Eine Eigentumsumschreibung ist deshalb nicht unter allen Umständen dauerhaft ausgeschlossen.
Darf man den Notar wechseln, wenn dieser Herkunftsnachweise verlangt?
Ein Notarwechsel beseitigt gesetzliche Prüfpflichten nicht. Der neue Notar muss ebenfalls die einschlägigen Vorgaben des Geldwäschegesetzes beachten.
Zudem können bereits entstandene Notarkosten bestehen bleiben. Ein Wechsel kann deshalb zusätzliche Kosten verursachen, ohne das eigentliche Nachweisproblem zu lösen.
Meine Empfehlung als Rechtsanwalt: Lassen Sie zuerst klären, ob die konkrete Beanstandung rechtlich begründet ist. Bei einer möglicherweise unberechtigten Amtsverweigerung kommt unter den Voraussetzungen des § 15 Absatz 2 BNotO eine gerichtliche Überprüfung in Betracht.
Was kann man bei einer drohenden Ablehnung konkret unternehmen?
Bitten Sie das Notariat schriftlich um Mitteilung, welche Informationen für die Beurkundung noch fehlen. Fragen Sie zugleich, ob andere Dokumente die Herkunft des Kaufpreises ausreichend erklären können.
Vereinbaren Sie erforderlichenfalls einen neuen Beurkundungstermin und informieren Sie die übrigen Beteiligten rechtzeitig. Besonders wichtig ist, bestehende Fristen aus Finanzierungs- oder Reservierungsvereinbarungen im Blick zu behalten.
Als Experte für finanziellen Herkunftsnachweis empfehle ich, bei schwierigen Fällen eine strukturierte Herkunftsdokumentation anwaltlich vorbereiten zu lassen, statt fortlaufend unzusammenhängende Einzelunterlagen einzureichen.
Wann sollte ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden?
Anwaltliche Unterstützung ist insbesondere sinnvoll, wenn der Notar die Beurkundung ausdrücklich verweigert, zahlreiche historische Finanzunterlagen fordert oder unklar bleibt, welcher gesetzlichen Pflicht die Anfrage dient.
Dabei prüfe ich insbesondere die rechtliche Grundlage, den konkreten Nachweisbedarf und die Möglichkeiten, die Vermögensherkunft durch alternative Dokumente zu belegen.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht, spezialisiert auf Mittelherkunftsnachweise, Vermögensnachweise und Herkunftsprüfungen nach dem Geldwäschegesetz. Auf mittelherkunftsnachweis.de, meinem seit 2021 betriebenen Fachportal, können Sie Ihren Fall online oder per E-Mail schildern und eine kostenfreie anwaltliche Ersteinschätzung erhalten.
