Kanzlei für Digital-
und Wirtschaftsrecht

Mittelherkunft und Geldwäscherecht

Vermögensnachweis Albanien: Ein Kurzgutachten zu Rente, Wohnung und Herkunft der Mittel

Veröffentlicht am 11.11.2026 –

Albanien gilt vielen als das unkomplizierteste Auswanderungsland am Mittelmeer: niedrige Lebenshaltungskosten, ein Aufenthaltstitel für Rentner mit einer überschaubaren Einkommensschwelle und ein Aufenthalt für Wohnungseigentümer, für den das Gesetz nach den maßgeblichen Darstellungen keinen Mindestwert vorschreibt. Gerade weil die Hürden niedrig wirken, unterschätzen viele die Details: Die Rente muss in bestimmter Form belegt und auf ein albanisches Konto gezahlt werden, und beim Wohnungskauf hängt viel daran, ob das Gebäude ordnungsgemäß im Kataster eingetragen ist.

Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und betreibe das Fachportal mittelherkunftsnachweis.de. Diesen Beitrag habe ich wie ein kurzes anwaltliches Gutachten aufgebaut: Sachverhalt, Fragen, Antworten und Empfehlung. Der Sachverhalt ist fiktiv. Für die Verfahren in Albanien gehören zusätzlich dort zugelassene Rechtsanwälte und Notare an den Tisch.

Sachverhalt

Fiktives Beispiel: Herr Ve., 67 Jahre alt, pensionierter Lehrer aus Ulm, möchte nach Saranda an der albanischen Riviera ziehen. Er bezieht eine Pension von rund 2.900 Euro netto im Monat. Seine Eigentumswohnung in Ulm hat er für 310.000 Euro verkauft. Er besitzt außerdem ein kleines Wertpapierdepot und Bitcoin im Wert von rund 20.000 Euro. In Saranda möchte er eine Neubauwohnung für 95.000 Euro kaufen.

Frage 1: Welcher Aufenthaltstitel passt?

Antwort

Das albanische Ausländergesetz Nr. 79/2021 sieht unter anderem vor:

Beide für Herrn Ve. relevanten Titel werden in der Regel zunächst für ein Jahr erteilt und können verlängert werden. Deutsche dürfen sich ohne Visum bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Albanien aufhalten.

Mein Rat: Für Herrn Ve. ist der Aufenthalt als Rentner die sicherere Grundlage, weil er nicht vom Bestand und der Eintragung einer Immobilie abhängt. Die Wohnung kann zugleich als Unterkunftsnachweis dienen. Lassen Sie sich die Voraussetzungen und etwaige Mindestwerte für den Eigentümeraufenthalt vorab von einem albanischen Anwalt bestätigen.

Frage 2: Wie wird die Rente nachgewiesen?

Antwort

Verlangt werden nach den Vorgaben Dokumente aus dem Herkunftsland, die den Anspruch auf die Rente belegen und notariell beglaubigt sind. Zudem muss die Rente auf ein Konto bei einer albanischen Bank fließen. Für ausländische öffentliche Urkunden ist eine Apostille vorgesehen, denn Albanien ist Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens. Übersetzungen ins Albanische werden in der Regel notariell beglaubigt.

Für Herrn Ve. als Beamten im Ruhestand ist der Bescheid über seine Versorgungsbezüge maßgeblich, nicht ein Rentenbescheid der gesetzlichen Rentenversicherung.

Mein Rat: Beantragen Sie bei der zahlenden Stelle eine aktuelle Bescheinigung über die Versorgungsbezüge und lassen Sie sie mit Apostille versehen. Richten Sie früh ein albanisches Konto ein und veranlassen Sie die Überweisung der Bezüge oder eines entsprechenden monatlichen Betrags dorthin. Die Kontoauszüge sind bei jeder Verlängerung erneut gefragt.

Frage 3: Wie wird die Herkunft des Kaufpreises belegt?

Antwort

Notare, Banken und Immobilienmakler unterliegen in Albanien den Geldwäschevorschriften. Größere Zahlungen müssen über Banken laufen. Albanien wurde 2023 von der grauen Liste der Financial Action Task Force gestrichen, die Banken prüfen aber weiterhin gründlich.

Für Herrn Ve. sind das der notarielle Kaufvertrag über die Ulmer Wohnung, der Zahlungseingang auf seinem Konto und die Überweisungsbelege nach Albanien.

Mein Rat: Lassen Sie den notariellen Kaufvertrag über die Ulmer Wohnung apostillieren und übersetzen. Überweisen Sie den Kaufpreis von einem Konto auf Ihren Namen. Geben Sie im albanischen Kaufvertrag den tatsächlichen Preis an. Ein zu niedrig angegebener Preis, wie er mitunter vorgeschlagen wird, unterbricht die Geldspur und kann bei einem späteren Verkauf zum Problem werden.

Frage 4: Was ist beim Wohnungskauf zu beachten?

Antwort

Ausländer können in Albanien Wohnungen und Gebäude erwerben. Landwirtschaftliche Flächen sind für Ausländer grundsätzlich nicht erwerbbar, sie können aber gepachtet werden. Der Kauf wird vor einem Notar beurkundet, das Eigentum bei der staatlichen Katasterbehörde eingetragen.

Das eigentliche Risiko liegt häufig in der Eintragung: In Albanien gibt es Gebäude, die ohne vollständige Genehmigung errichtet wurden oder deren Eigentumsverhältnisse im Kataster nicht eindeutig sind. Bei Neubauten kann der Eigentumsübergang davon abhängen, dass der Bauträger seine Pflichten erfüllt.

Mein Rat: Kaufen Sie nur Wohnungen mit eindeutiger Eintragung oder lassen Sie sich die Eintragungsfähigkeit vor der Anzahlung bestätigen. Lassen Sie Baugenehmigung, Katasterauszug und Bauträgervertrag von einem albanischen Anwalt prüfen. Zahlen Sie bei Neubauten möglichst in Raten nach Baufortschritt. Wer seinen Aufenthalt auf das Eigentum stützen will, braucht eine eingetragene Wohnung, nicht nur einen Vertrag.

Frage 5: Was gilt für Depot, Bitcoin und Gold?

Antwort

Für Rentennachweis, Kaufpreis und Kontoeröffnung zählen nur Mittel, die über das Bankensystem fließen und deren Herkunft belegt ist.

Mein Rat:

Frage 6: Welche steuerlichen Folgen hat der Umzug?

Antwort

Wer in Albanien steuerlich ansässig ist, unterliegt dort grundsätzlich mit seinem Welteinkommen der Einkommensteuer. Zwischen Deutschland und Albanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Beamtenpensionen werden nach den Regeln solcher Abkommen in der Regel weiterhin im Staat der auszahlenden Kasse besteuert.

Mein Rat: Lassen Sie vor dem Umzug von einem Steuerberater prüfen, wie die Pension und die Depoterträge künftig behandelt werden und ob in Albanien Erklärungspflichten bestehen.

Frage 7: Führt der Aufenthalt zu einem dauerhaften Status?

Antwort

Nach mehreren Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts kann ein Daueraufenthalt beantragt werden. Für die Einbürgerung verlangt Albanien einen mehrjährigen Aufenthalt und weitere Voraussetzungen. Ein Programm zur Staatsbürgerschaft durch Investition wurde diskutiert, aber nach den verfügbaren Informationen nicht umgesetzt.

Mein Rat: Achten Sie auf rechtzeitige Verlängerungen, damit keine Lücken entstehen. Jede Lücke kann die Frist für den Daueraufenthalt neu beginnen lassen.

Ergebnis und Empfehlung

  1. Herr Ve. sollte den Aufenthalt als Rentner beantragen und die Wohnung als Unterkunft nutzen.
  2. Der Nachweis der Versorgungsbezüge erfolgt durch eine apostillierte, übersetzte Bescheinigung und Zahlungen auf ein albanisches Konto.
  3. Die Herkunft des Kaufpreises wird durch den apostillierten Kaufvertrag über die Ulmer Wohnung und die Überweisungsbelege nachgewiesen.
  4. Vor dem Kauf ist die Eintragungsfähigkeit der Wohnung anwaltlich zu prüfen.
  5. Depot, Bitcoin und Gold werden in Deutschland dokumentiert veräußert und über das Bankensystem transferiert.
  6. Die steuerlichen Folgen sind vor dem Umzug in beiden Ländern zu klären.

Fazit: In Albanien liegt der Teufel im Detail

Albanien bietet Ruheständlern und Wohnungseigentümern vergleichsweise niedrige Hürden. Die Fallstricke liegen in der Form des Rentennachweises, in der Zahlung über albanische Konten und vor allem in der rechtlichen Qualität der gekauften Wohnung. Eine Garantie, dass ein bestimmter Nachweis anerkannt wird, gibt es nicht. Wer aber Rente, Herkunft und Immobilie getrennt und sorgfältig dokumentiert, schafft eine Grundlage, die bei jeder Verlängerung trägt.

Wenn Sie einen Umzug nach Albanien planen, schildern Sie mir Ihren Fall über mittelherkunftsnachweis.de. Als Kanzlei WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht bereite ich die deutsche Seite Ihres Vermögens- und Herkunftsnachweises so auf, dass Behörde, Notar und Bank in Albanien darauf aufbauen können.