Vermögensnachweis Griechenland: Golden Visa bis 800.000 Euro, Einkommensvermutung beim Hauskauf – so belegen Sie Vermögen und Mittelherkunft richtig

Veröffentlicht am 11.11.2026 – Rechtsanwalt Martin Wehrmann

Wer auf Kreta ein Haus kauft, braucht dafür beim griechischen Notar nicht nur eine Steuernummer und das Geld. Er sollte auch erklären können, woher das Geld stammt, denn nach griechischem Steuerrecht kann ein Immobilienkauf eine Einkommensvermutung auslösen. Nicht-EU-Bürger erhalten mit einer Immobilie oft eine Golden Visa, müssen dafür aber seit 2024 deutlich höhere Schwellen und ein Verbot der Kurzzeitvermietung beachten.

Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und betreibe das Fachportal mittelherkunftsnachweis.de. In diesem Beitrag zeige ich, wie Sie deutsches Vermögen für griechische Behörden, Notare und Banken richtig aufbereiten. Wo griechisches Recht im Einzelfall entscheidet, gehört zusätzlich ein in Griechenland zugelassener Dikigoros an den Tisch.

Die Kurzantwort: Deutsche und andere EU-Bürger, die in Griechenland nicht arbeiten, brauchen für die Registrierung ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung. Drittstaatsangehörige nutzen meist das Visum für finanziell unabhängige Personen mit 3.500 Euro monatlichem passiven Einkommen oder die Golden Visa ab 250.000, 400.000 oder 800.000 Euro, je nach Lage und Art der Immobilie. Beim Immobilienkauf sollten die Mittel über Banküberweisungen aus dem Ausland lückenlos belegt sein.

Fiktives Beispiel: Das Ehepaar P. aus Stuttgart, 60 und 58 Jahre alt, möchte nach Kreta ziehen und ein Haus für 450.000 Euro kaufen. Das Geld stammt aus einem Wertpapierdepot und einer Erbschaft. Außerdem besitzt das Ehepaar Bitcoin. Er bezieht eine deutsche Betriebsrente, sie hat noch keine Rente.

Vermögensnachweis, Mittel, Herkunft: Was griechische Stellen unterscheiden

Ein Vermögensnachweis belegt Bestand, Wert und Eigentum zu einem Stichtag. Ausreichende Mittel sind die finanziellen Ressourcen für den Aufenthalt. Der Herkunftsnachweis (Source of Funds) erklärt, woher ein bestimmter Betrag stammt.

In Griechenland stellen drei Stellen unterschiedliche Fragen: die Migrations- oder Polizeibehörde beim Aufenthalt, der Notar beim Immobilienkauf und die Bank. Hinzu kommt das Finanzamt, das Immobilienkäufe steuerlich bewertet.

Mein Rat: Bereiten Sie für jede Stelle ein eigenes Dokument auf derselben Datengrundlage vor. In Griechenland hat der Herkunftsnachweis nicht nur geldwäscherechtliche, sondern auch steuerliche Bedeutung.

Auswanderung nach Griechenland als EU-Bürger: Registrierung mit Vermögen

Deutsche benötigen kein Visum. Wer länger als drei Monate bleibt, lässt sich bei der zuständigen Polizeidienststelle als EU-Bürger registrieren und erhält eine Registrierungsbescheinigung. Nichterwerbstätige müssen dafür ausreichende Mittel für sich und ihre Familie sowie eine Krankenversicherung nachweisen.

Vermögen, Renten und Kapitalerträge können diese Mittel belegen. Für den Krankenversicherungsschutz nutzen deutsche Rentner häufig das Formular S1 ihrer Krankenkasse.

Mein Rat: Das Ehepaar P. sollte Depotauszug, Rentenbescheid und Krankenversicherungsnachweise für beide Ehepartner vorlegen. Weil sie noch keine Rente bezieht, braucht sie eine eigene Krankenversicherung, die in Griechenland voll gilt. Fehlt diese, ist das ein häufigerer Ablehnungsgrund als fehlendes Vermögen.

Visum für finanziell unabhängige Personen: Der Weg für Drittstaatsangehörige

Wer nicht aus der EU, dem EWR oder der Schweiz stammt und in Griechenland ohne Arbeit leben will, nutzt meist den Aufenthaltstitel für finanziell unabhängige Personen (Financially Independent Person, FIP). Verlangt wird ein stabiles passives Einkommen von mindestens 3.500 Euro netto im Monat, etwa aus Renten, Mieten oder Dividenden. Für einen Ehepartner kommen 20 Prozent hinzu, für jedes Kind 15 Prozent. Erwerbstätigkeit in Griechenland ist nicht erlaubt, und für die Verlängerung wird ein tatsächlicher Aufenthalt in Griechenland erwartet.

Mit dem neuen Migrationsgesetz (Law 5275/2026) wurden im Februar 2026 einige Verfahrensschritte geändert. Anträge sind in der Regel vor der Einreise beim griechischen Konsulat zu stellen.

Mein Rat: Belegen Sie das passive Einkommen mit Kontoauszügen, aus denen die regelmäßigen Eingänge hervorgehen, und ergänzen Sie Rentenbescheide oder Mietverträge. Ein hoher Kontostand allein wird beim FIP-Visum kritischer gesehen als ein laufendes Einkommen.

Golden Visa Griechenland: Drei Zonen, ein Verbot

Die Golden Visa ist ein fünfjähriger, verlängerbarer Aufenthaltstitel für Drittstaatsangehörige, die in Griechenland investieren. Seit den Änderungen von 2024 gelten für Immobilien unterschiedliche Schwellen:

• 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki, auf Mykonos und Santorini sowie auf größeren Inseln
• 400.000 Euro in allen anderen Regionen
• 250.000 Euro für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien oder die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude

Bei den höheren Schwellen muss die Investition grundsätzlich in eine einzelne Immobilie mit einer Mindestwohnfläche erfolgen. Kurzzeitvermietungen sind für Golden-Visa-Immobilien verboten, bei Verstößen drohen Geldbußen und der Verlust des Aufenthaltstitels. Daneben gibt es Investitionswege über Kapitalanlagen und Unternehmensbeteiligungen.

Mein Rat: Die Golden Visa betrifft nur Drittstaatsangehörige. Wer sie anstrebt, sollte die Zahlung des Kaufpreises über Banküberweisungen von einem eigenen Konto dokumentieren und eine langfristige Vermietung planen. Eine Ferienvermietung über Online-Plattformen gefährdet den Aufenthaltstitel.

Einbürgerung in Griechenland: Spielt Vermögen eine Rolle?

Für die griechische Staatsangehörigkeit gibt es keinen gesonderten Vermögensnachweis. Verlangt werden in der Regel sieben Jahre rechtmäßiger Aufenthalt, Griechischkenntnisse und eine Prüfung über Geschichte, Kultur und Gesellschaft Griechenlands. Griechenland erlaubt grundsätzlich die doppelte Staatsangehörigkeit.

Mein Rat: Wer über die Golden Visa nach Griechenland kommt, sollte wissen: Der Titel verlangt keinen dauerhaften Aufenthalt, die Einbürgerung aber schon. Planen Sie den Pass nur, wenn Sie tatsächlich in Griechenland leben wollen.

Immobilienkauf in Griechenland: Notar, Bank und Finanzamt

Für den Kauf einer Immobilie brauchen Sie eine griechische Steuernummer (AFM) und in der Regel ein griechisches Bankkonto. Der Kaufvertrag wird vor einem griechischen Notar geschlossen, der Kaufpreis ist per Bank zu zahlen und wird in der Urkunde festgehalten. Barzahlungen sind in Griechenland stark eingeschränkt.

Notare und Banken unterliegen dem Geldwäschegesetz und prüfen die Herkunft der Mittel. Hinzu kommt eine steuerliche Besonderheit: Nach dem griechischen Einkommensteuergesetz kann der Erwerb einer Immobilie eine Einkommensvermutung auslösen, wenn die Herkunft der Mittel nicht belegt ist. Mittel, die nachweislich aus dem Ausland eingeführt wurden, können diese Vermutung entkräften.

Mein Rat: Überweisen Sie den Kaufpreis von Ihrem deutschen Konto auf Ihr griechisches Konto und bewahren Sie alle Überweisungsbelege auf. Stellen Sie vor dem Notartermin das Herkunftsdossier zusammen: Depotverkaufsabrechnungen, Erbschein, Nachlassverzeichnis und die Kontoauszüge, die den Weg des Geldes zeigen. Lassen Sie die steuerlichen Folgen vorab von einem griechischen Steuerberater prüfen.

Bitcoin, Gold, Depot, Immobilie: So belegen Sie deutsches Vermögen für Griechenland

Bitcoin und Kryptowerte

Kryptowerte zählen für die Registrierung und das FIP-Visum nicht unmittelbar als Mittel. Für den Hauskauf muss das Geld über das Bankensystem fließen, und die Herkunft von Kryptoerlösen wird genau geprüft.

Mein Rat: Das Ehepaar P. sollte Bitcoin bereits in Deutschland über eine regulierte Plattform verkaufen und den Erlös auf das eigene Konto auszahlen lassen. Kaufbelege, Transaktionshistorie und Steuerdokumentation gehören ins Dossier.

Gold

Physisches Gold zählt nicht als Mittel und kann den Kaufpreis nicht ersetzen. Für den Herkunftsnachweis sind Kaufbelege und eine Verkaufsabrechnung entscheidend.

Mein Rat: Wer Gold nach Griechenland mitnehmen will, muss Bargeld und bestimmte Wertgegenstände ab 10.000 Euro beim Grenzübertritt anmelden. Ein Verkauf in Deutschland mit Überweisung des Erlöses ist meist der sauberere Weg.

Depot und Bankguthaben

Depot- und Kontoauszüge sind die Basis. Griechische Stellen verlangen fremdsprachige Unterlagen in der Regel mit beglaubigter Übersetzung.

Mein Rat: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine Saldenbestätigung an, die Kontoinhaber, Kontonummer, Saldo und Datum auf einer Seite ausweist. Das spart Übersetzungskosten.

Immobilien in Deutschland

Eine deutsche Immobilie belegt in Griechenland keine Mittel. Erst der Verkaufserlös auf dem Konto zählt. Mieteinnahmen können beim FIP-Visum als passives Einkommen dienen.

Mein Rat: Wird die deutsche Immobilie vermietet, belegen Mietvertrag und Kontoauszüge die Einkünfte. Wird sie verkauft, sollten Kaufvertrag und Zahlungseingang vor dem Hauskauf in Griechenland vorliegen.

Übersetzung, Apostille: Die formalen Fallstricke

Deutschland und Griechenland sind beide Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens. Deutsche öffentliche Urkunden, etwa ein Erbschein oder ein notarieller Kaufvertrag, erhalten deshalb eine Apostille. Für notarielle Urkunden ist der Präsident des Landgerichts zuständig, in dessen Bezirk der Notar sitzt. Für griechische Stellen ist eine Übersetzung erforderlich, etwa durch den Übersetzungsdienst des griechischen Außenministeriums oder einen griechischen Rechtsanwalt.

Mein Rat: Klären Sie vor der Übersetzung, ob die Apostille vorher angebracht werden muss, und lassen Sie die Apostille mitübersetzen. Eine falsche Reihenfolge führt regelmäßig zur Nachforderung.

So gehe ich in der Kanzlei vor: fünf Prüfschritte

1. Status bestimmen: Klären, ob eine EU-Registrierung, das FIP-Visum, die Golden Visa oder ein anderer Weg in Betracht kommt.
2. Mittel zuordnen: Feststellen, welche Vermögenswerte und Einkünfte als Mittel zählen und welche erst verkauft werden müssen.
3. Herkunft dokumentieren: Verkäufe, Erbschaften und Schenkungen jeweils mit Urkunde und Zahlungsbeleg belegen.
4. Notar, Bank und Finanzamt vorbereiten: Das Herkunftsdossier vor dem Notartermin erstellen und die steuerliche Seite klären.
5. Form klären: Apostille, Übersetzung und Abstimmung mit dem griechischen Berater organisieren.

Für das Ehepaar P. bedeutet das: Depot- und Rentennachweis sowie Krankenversicherungen für die Registrierung, ein Herkunftsdossier für Depot, Erbschaft und Bitcoin und eine Überweisungskette, die auch steuerlich trägt.

Fazit: In Griechenland ist der Herkunftsnachweis auch eine Steuerfrage

Für EU-Bürger ist der Aufenthalt in Griechenland leicht zu erreichen. Für Drittstaatsangehörige bieten FIP-Visum und Golden Visa klare Wege, die Golden Visa allerdings mit höheren Schwellen und einem Verbot der Kurzzeitvermietung. Beim Immobilienkauf entscheidet die lückenlose Herkunftsdokumentation gegenüber Notar, Bank und Finanzamt. Eine Garantie, dass ein bestimmter Nachweis anerkannt wird, gibt es nicht. Eine übersetzte, widerspruchsfreie Dokumentation verhindert aber Verzögerungen und steuerliche Nachfragen.

Wenn Sie den Umzug nach Griechenland planen oder dort Vermögen nachweisen müssen, schildern Sie mir Ihren Fall über mittelherkunftsnachweis.de. Bei WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht bereite ich die deutsche Seite Ihres Vermögens- und Herkunftsnachweises so auf, dass Behörde, Notar und Bank in Griechenland damit arbeiten können.