Vermögensnachweis Montenegro: Was seit Januar 2026 gilt – Steuerwert statt Kaufpreis und warum die Staatsangehörigkeit des Käufers zählt
Lange war Montenegro das Land, in dem eine kleine Wohnung an der Küste genügte, um einen Aufenthaltstitel zu bekommen. Seit dem 17. Januar 2026 ist das für viele Käufer vorbei. Wer als Drittstaatsangehöriger einen Aufenthalt auf Immobilieneigentum stützen will, muss nach dem geänderten Ausländergesetz nachweisen, dass die Immobilie einen Wert von mindestens 150.000 Euro hat, und zwar nicht nach dem Kaufvertrag, sondern nach der Bewertung der Steuerverwaltung bei der Grunderwerbsteuer. Für Deutsche wird die Lage dadurch nicht schwieriger, sondern anders: Nach den bisherigen Darstellungen sind EU-Bürger von der neuen Wertgrenze ausgenommen.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und betreibe das Fachportal mittelherkunftsnachweis.de. Dieser Beitrag stellt altes und neues Recht gegenüber und zeigt anhand eines fiktiven Paares mit unterschiedlicher Staatsangehörigkeit, warum dieselbe Wohnung für zwei Menschen unterschiedliche Folgen haben kann. Für die Verfahren in Montenegro gehören zusätzlich dort zugelassene Rechtsanwälte und Notare an den Tisch.
Alt gegen neu: Was sich geändert hat
| Thema | Bis 16. Januar 2026 | Seit 17. Januar 2026 |
| Aufenthalt über Immobilie | Eigentum an einer Immobilie, praktisch unabhängig vom Wert | Für Drittstaatsangehörige Mindestwert von 150.000 Euro nach Steuerbescheid; nach Darstellungen auch ein Mindestanteil am Eigentum |
| Maßgeblicher Wert | Kaufpreis | von der Steuerverwaltung festgestellter Wert |
| EU-, EWR- und Schweizer Bürger | keine Wertgrenze | nach den bisherigen Darstellungen weiterhin ausgenommen |
| Bestehende Titel | – | Verlängerung ohne Nachweis der neuen Wertgrenze möglich |
Die Änderungen wurden am letzten Tag des Jahres 2025 beschlossen. Ein zuvor diskutierter Entwurf mit einer Schwelle von 200.000 Euro wurde nicht umgesetzt. Durchführungsbestimmungen sollen innerhalb eines Jahres folgen.
Mein Rat: Nutzen Sie nur Informationen, die nach Januar 2026 veröffentlicht wurden. Ältere Ratgeber, aber auch Berichte über den verworfenen Entwurf mit 200.000 Euro, führen leicht in die Irre.
Ein Paar, zwei Rechtslagen
Fiktives Beispiel: Herr Sch., 58 Jahre alt, deutscher Staatsangehöriger aus Nürnberg, und seine Ehefrau, 55 Jahre alt, serbische Staatsangehörige, möchten in der Bucht von Kotor leben. Sie haben eine Wohnung für 165.000 Euro gefunden. Das Geld stammt aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Nürnberg und einem Wertpapierdepot.
Für Herrn Sch. als EU-Bürger
Nach den bisherigen Darstellungen gilt die neue Wertgrenze für ihn nicht. Er kann einen befristeten Aufenthalt auf das Immobilieneigentum stützen, muss aber weiterhin die allgemeinen Voraussetzungen erfüllen, etwa ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung.
Für Frau Sch. als Drittstaatsangehörige
Will sie ihren Aufenthalt selbst auf das Eigentum stützen, muss die Wohnung nach dem Steuerbescheid mindestens 150.000 Euro wert sein. Ein Kaufpreis von 165.000 Euro bedeutet nicht automatisch einen Steuerwert in gleicher Höhe. Hinzu kommt nach Darstellungen ein Mindestanteil am Eigentum. Alternativ kann ein Aufenthalt zur Familienzusammenführung mit ihrem Ehemann in Betracht kommen.
Mein Rat: Klären Sie vor dem Kauf, auf welcher Grundlage jeder Ehepartner seinen Aufenthalt beantragt. Wenn Frau Sch. den Weg über das Eigentum wählt, sollten beide Ehepartner als Miteigentümer eingetragen werden und die Anteile so gewählt sein, dass sie die Voraussetzungen erfüllt. Lassen Sie den zu erwartenden Steuerwert vor der Unterschrift einschätzen.
Der Steuerwert: Warum der Kaufpreis nicht genügt
Nach dem neuen Recht ist für den Aufenthalt der Wert maßgeblich, den die Steuerverwaltung bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer feststellt. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass Kaufpreise künstlich überhöht werden, um die Schwelle zu erreichen.
Daraus folgt umgekehrt: Ein im Vertrag zu niedrig angegebener Preis, wie er auf dem Balkan mitunter vorgeschlagen wird, schadet doppelt. Er kann die Geldspur unterbrechen und erleichtert es nicht, die Schwelle über den Steuerwert zu belegen.
Mein Rat: Geben Sie im Kaufvertrag den tatsächlichen Preis an und zahlen Sie ausschließlich per Banküberweisung. Bewahren Sie den Steuerbescheid sorgfältig auf, denn er ist das zentrale Dokument für den Aufenthaltsantrag.
Der Mittelnachweis neben der Immobilie
Auch wer seinen Aufenthalt auf eine Immobilie stützt, muss in der Regel nachweisen, dass er seinen Lebensunterhalt bestreiten kann und krankenversichert ist. Für Herrn und Frau Sch. sind das Kontoauszüge, Depotauszüge, gegebenenfalls Rentenbescheide und eine Krankenversicherung, die in Montenegro gilt.
Mein Rat: Legen Sie Unterlagen vor, die laufende Mittel zeigen, nicht nur ein einmaliges Guthaben. Montenegro verwendet den Euro, Umrechnungen entfallen.
Die Herkunft des Kaufpreises
Notare, Banken und Makler in Montenegro unterliegen dem Geldwäschegesetz und prüfen die Herkunft der Mittel. Für das Ehepaar Sch. bedeutet das: notarieller Kaufvertrag über die Nürnberger Wohnung, Zahlungseingang, Depotverkaufsabrechnungen und Überweisungsbelege.
Mein Rat: Lassen Sie den notariellen Kaufvertrag apostillieren. Deutschland und Montenegro sind beide Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens. Für montenegrinische Behörden werden Übersetzungen in der Regel von einem gerichtlich beeidigten Dolmetscher angefertigt.
Was Ausländer kaufen dürfen
Ausländer können in Montenegro grundsätzlich Wohnungen und Häuser erwerben. Für landwirtschaftliche Flächen, Wald und bestimmte geschützte oder grenznahe Gebiete gelten Beschränkungen. Der Kaufvertrag wird vor einem Notar geschlossen, das Eigentum im Kataster eingetragen.
Mein Rat: Lassen Sie vor jeder Anzahlung den Katasterauszug prüfen. An der Küste kommt es vor, dass Gebäude nicht vollständig legalisiert oder Eigentumsverhältnisse ungeklärt sind. Ein Gebäude ohne ordnungsgemäße Eintragung kann für den Aufenthaltsantrag wertlos sein.
Bitcoin, Gold und Depot
Bitcoin: Für Kaufpreis und Mittelnachweis müssen die Mittel über das Bankensystem fließen. Mein Rat: Kryptowerte in Deutschland über eine regulierte Plattform verkaufen und Erwerb sowie Steuerbehandlung dokumentieren.
Gold: Weder Mittelnachweis noch Zahlungsmittel. Mein Rat: In Deutschland mit Abrechnung verkaufen und den Erlös überweisen.
Depot: Für das Ehepaar Sch. eine zentrale Quelle. Mein Rat: Gestaffelt mit vollständigen Abrechnungen verkaufen, jede Abrechnung ist ein Herkunftsbeleg.
Der lange Weg: Daueraufenthalt und Staatsangehörigkeit
Ein befristeter Aufenthalt wird in der Regel für ein Jahr erteilt und kann verlängert werden. Nach Darstellungen zur aktuellen Verwaltungspraxis zählen Zeiten eines Aufenthalts auf Grundlage von Immobilieneigentum nicht für den späteren Daueraufenthalt, für den mehrere Jahre rechtmäßiger Aufenthalt verlangt werden. Wer den Daueraufenthalt anstrebt, sollte deshalb andere Grundlagen prüfen, etwa eine Erwerbstätigkeit oder ein Unternehmen.
Das frühere Programm zur Staatsbürgerschaft durch Investition endete 2022. Die Einbürgerung setzt einen langjährigen Aufenthalt und grundsätzlich den Verzicht auf die bisherige Staatsangehörigkeit voraus.
Mein Rat: Entscheiden Sie vor dem Kauf, ob Montenegro ein Zweitwohnsitz für einige Monate im Jahr oder ein dauerhafter Lebensmittelpunkt werden soll. Davon hängt ab, welche Aufenthaltsgrundlage sinnvoll ist.
Steuer
Wer in Montenegro steuerlich ansässig ist, unterliegt dort grundsätzlich mit seinem Welteinkommen der Einkommensteuer, bei vergleichsweise niedrigen Sätzen. Im Verhältnis zu Deutschland wird das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem früheren Jugoslawien weiter angewandt. Auf Immobilien fallen eine Grunderwerbsteuer beim Kauf und eine jährliche Grundsteuer an.
Mein Rat: Lassen Sie vor dem Umzug von Steuerberatern beider Länder prüfen, wo Sie künftig steuerlich ansässig sind und wie Renten und Depoterträge behandelt werden.
Fazit: In Montenegro entscheiden Steuerwert und Staatsangehörigkeit
Montenegro hat den Aufenthalt über Immobilien für Drittstaatsangehörige deutlich erschwert, für EU-Bürger nach den bisherigen Darstellungen aber nicht. Wer gemeinsam mit einem Partner aus einem Drittstaat kauft, sollte die Eigentumsverhältnisse und Aufenthaltsgrundlagen deshalb von Anfang an abstimmen. Maßgeblich ist der Steuerwert, nicht der Kaufpreis, und für den Daueraufenthalt kann eine andere Grundlage nötig sein. Eine Garantie, dass ein bestimmter Nachweis anerkannt wird, gibt es nicht. Eine sorgfältige Planung vor dem Kauf verhindert aber, dass die Wohnung am Ende zwar gekauft ist, den Aufenthalt aber nicht trägt.
Wenn Sie einen Umzug oder Immobilienkauf in Montenegro planen, schildern Sie mir Ihren Fall über mittelherkunftsnachweis.de. Als Kanzlei WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht bereite ich die deutsche Seite Ihres Vermögens- und Herkunftsnachweises so auf, dass Notar, Bank und Behörden in Montenegro darauf aufbauen können.