Vermögensnachweis Südkorea: Der Finanzierungsplan als Prüfstein – was ausländische Käufer in Seoul jetzt offenlegen müssen
Seit dem 26. August 2025 dürfen Ausländer in ganz Seoul sowie in großen Teilen der Provinz Gyeonggi und Incheons Wohnungen nur noch mit vorheriger Genehmigung kaufen. Sie müssen innerhalb von vier Monaten einziehen, zwei Jahre selbst dort wohnen und einen Finanzierungsplan vorlegen, der jede Geldquelle einzeln belegt. Seit Februar 2026 kommen Angaben zu Visumsstatus und Wohnadresse hinzu. Die Regelung wurde inzwischen bis August 2027 verlängert. Für Deutsche, die in Südkorea arbeiten und dort Eigentum erwerben wollen, ist der Finanzierungsplan damit der eigentliche Vermögensnachweis.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und betreibe das Fachportal mittelherkunftsnachweis.de. Dieser Beitrag geht deshalb anders vor als meine bisherigen Länderartikel: Nach einem kurzen Überblick über die Aufenthaltswege gehe ich den Finanzierungsplan Quelle für Quelle durch und zeige, welche deutschen Belege jeweils passen. Für die Verfahren in Südkorea gehören zusätzlich dort zugelassene Fachleute an den Tisch.
Teil A: Wie Deutsche in Südkorea bleiben können
Arbeits- und Investorenvisa
Die meisten Deutschen kommen mit einem Arbeitsvisum. Für Unternehmer gibt es das Investorenvisum D-8, das nach den veröffentlichten Darstellungen eine ausländische Direktinvestition von mindestens 100 Millionen Won je Investor in ein koreanisches Unternehmen voraussetzt, überwiesen aus dem Ausland und mit einer Devisenbescheinigung belegt.
Investitionswege zum Daueraufenthalt
Südkorea kennt außerdem Investitionsprogramme mit dem Aufenthaltsstatus F-2 und dem späteren Daueraufenthalt F-5:
- Öffentliche Fonds: Investition in einen vom Justizministerium bestimmten Fonds, genannt werden mindestens 1,5 Milliarden Won, mit höheren Beträgen für einen unmittelbaren Daueraufenthalt.
- Tourismus- und Ferienanlagen: Investition in bestimmte Ferienimmobilien in ausgewiesenen Gebieten, etwa auf Jeju, seit 2023 ab 1 Milliarde Won. Das Programm wurde zeitlich befristet verlängert, sein aktueller Stand sollte vor jeder Planung geprüft werden.
Das frühere Investitionsprogramm für ausländische Ruheständler wurde 2023 abgeschafft. Ein gewöhnlicher Wohnungskauf in Seoul begründet kein Aufenthaltsrecht.
Fiktives Beispiel: Herr J., 45 Jahre alt, Ingenieur aus Wolfsburg, arbeitet seit einem Jahr mit Arbeitsvisum für einen Zulieferer in Seoul. Er möchte eine Wohnung für 1,2 Milliarden Won kaufen und mit seiner Familie dort leben. Das Geld soll stammen aus dem Verkauf seiner Wolfsburger Wohnung, einem Wertpapierdepot, Bitcoin und einer Schenkung seiner Eltern.
Mein Rat: Klären Sie zuerst, ob die Wohnung in einer Genehmigungszone liegt und ob Ihr Aufenthaltsstatus die geforderte zweijährige Eigennutzung trägt. Wer nur noch ein Jahr Vertragslaufzeit hat, sollte nicht kaufen, ohne die Verlängerung abzusichern.
Teil B: Der Finanzierungsplan, Quelle für Quelle
In den Genehmigungszonen müssen Käufer einen Finanzierungsplan mit Belegen einreichen. Nach den Berichten über die Verschärfungen sind ausländische Mittel einzeln aufzuschlüsseln, etwa Guthaben bei ausländischen Banken, Auslandskredite, Erlöse aus Wertpapieren oder Kryptowerten, jeweils mit Angabe der beteiligten Finanzinstitute. Die Behörden kündigten Nachkontrollen zu Eigennutzung und Mittelzufluss an.
Quelle 1: Eigenes Bankguthaben
Was die Behörde wissen will: Wie viel Guthaben steht zur Verfügung, bei welcher Bank, und seit wann?
Was aus Deutschland passt: Eine formelle Saldenbestätigung Ihrer Bank auf Englisch und Kontoauszüge über mehrere Monate, die zeigen, dass das Guthaben nicht kurzfristig von unbekannter Seite eingezahlt wurde.
Mein Rat: Fordern Sie die Bestätigung mit Briefkopf, Unterschrift, Kontoinhaber, Kontonummer, Saldo und Stichtag an. Ein ausgedruckter Online-Auszug wirkt in koreanischen Verfahren schwächer.
Quelle 2: Verkaufserlös aus einer Immobilie
Was die Behörde wissen will: Woher stammt der Betrag, und ist er tatsächlich eingegangen?
Was aus Deutschland passt: Der notarielle Kaufvertrag über die Wolfsburger Wohnung, der Zahlungseingang auf dem eigenen Konto und gegebenenfalls die Löschung von Grundschulden.
Mein Rat: Lassen Sie den notariellen Kaufvertrag mit Apostille versehen. Deutschland und Südkorea sind beide Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens. Zuständig ist der Präsident des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar sitzt.
Quelle 3: Wertpapierverkäufe
Was die Behörde wissen will: Welche Wertpapiere wurden wann verkauft, und wohin floss der Erlös?
Was aus Deutschland passt: Depotauszüge vor dem Verkauf, Verkaufsabrechnungen und der Zahlungseingang auf Ihrem Konto.
Mein Rat: Verkaufen Sie gestaffelt und mit vollständiger Abrechnung. Jede Abrechnung ist zugleich ein Herkunftsbeleg für den Finanzierungsplan.
Quelle 4: Kryptowerte
Was die Behörde wissen will: Kryptoerlöse werden im Finanzierungsplan nach den Berichten ausdrücklich gesondert erfasst. Gefragt ist die Spur vom Erwerb bis zur Auszahlung auf ein Bankkonto.
Was aus Deutschland passt: Erwerbsbelege, Transaktionshistorie, Wallet-Adressen, Verkaufsabrechnung einer regulierten Plattform und der Zahlungseingang auf Ihrem Konto.
Mein Rat: Verkaufen Sie die benötigten Kryptowerte in Deutschland über eine regulierte Plattform und überweisen Sie erst den Bankguthabenbetrag nach Südkorea. Direkte Krypto-Transfers an koreanische Börsen oder über Dritte erschweren den Nachweis erheblich.
Quelle 5: Schenkung
Was die Behörde wissen will: Wer hat geschenkt, wie viel, und woher hatte der Schenker das Geld?
Was aus Deutschland passt: Ein schriftlicher Schenkungsvertrag, der Überweisungsbeleg der Eltern, gegebenenfalls die Anzeige bei der Schenkungsteuerstelle des Finanzamts und eine kurze Darstellung, woher die Mittel der Eltern stammen.
Mein Rat: Behandeln Sie eine Schenkung so sorgfältig wie jede andere Quelle. Eine bloße Überweisung mit dem Vermerk „Geschenk“ beantwortet die Frage nach der Herkunft beim Schenker nicht. Prüfen Sie außerdem die steuerlichen Folgen der Schenkung in beiden Ländern.
Quelle 6: Finanzierung durch eine Bank
Was die Behörde wissen will: Bei Krediten, insbesondere aus dem Ausland, sind Kreditgeber und Kreditbetrag anzugeben. Die Regeln sollen nach den Erläuterungen der Regierung auch verhindern, dass koreanische Kreditbeschränkungen über Auslandskredite umgangen werden.
Mein Rat: Legen Sie den Kreditvertrag und die Auszahlungsbelege vor. Klären Sie vor Vertragsunterschrift mit einem koreanischen Berater, ob eine Auslandsfinanzierung in Ihrer Konstellation zulässig ist.
Die Überweisung nach Südkorea
Größere Überweisungen aus dem Ausland unterliegen dem koreanischen Devisenrecht. Banken verlangen in der Regel Angaben zum Zweck und Belege. Für Investitionen und Immobilienkäufe sind die Devisenbescheinigungen der koreanischen Bank häufig zentraler Bestandteil des Nachweises.
Mein Rat: Überweisen Sie von einem Konto auf Ihren Namen in Deutschland an ein Konto auf Ihren Namen in Südkorea, mit klarem Verwendungszweck. Bewahren Sie die Devisenbescheinigungen auf, denn sie verbinden Ihre deutschen Belege mit dem koreanischen Finanzierungsplan.
Was passiert, wenn der Plan nicht trägt
Ein Kaufvertrag in einer Genehmigungszone ohne Genehmigung ist nach den Darstellungen unwirksam. Verstöße gegen die Pflicht zur Eigennutzung können zu erheblichen Zwangsgeldern führen, genannt werden bis zu 10 Prozent des Immobilienwerts. Zudem kündigten die Behörden Prüfungen auf unzulässigen Mittelzufluss an.
Mein Rat: Reichen Sie keinen Finanzierungsplan ein, dessen Quellen Sie nicht vollständig belegen können. Benennen Sie Lücken offen und schließen Sie sie vor der Einreichung.
Teil C: Steuer und Einbürgerung
Steuer
Wer in Südkorea steuerlich ansässig ist, unterliegt grundsätzlich mit seinem Welteinkommen der koreanischen Einkommensteuer. Für Ausländer, die in den vergangenen zehn Jahren insgesamt nicht länger als fünf Jahre in Korea ansässig waren, werden ausländische Einkünfte nach koreanischem Recht grundsätzlich nur erfasst, soweit sie in Korea gezahlt oder nach Korea überwiesen werden. Zwischen Deutschland und Südkorea besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen.
Mein Rat: Halten Sie Kapital, das vor dem Zuzug gebildet wurde, und laufende Erträge auf getrennten Konten. Dokumentieren Sie jede Überweisung nach Korea mit dem Herkunftskonto. Das hilft im Finanzierungsplan und bei der Steuer zugleich.
Einbürgerung
Die allgemeine Einbürgerung setzt in der Regel einen mehrjährigen Aufenthalt mit Daueraufenthaltsstatus, Kenntnisse der koreanischen Sprache und Gesellschaft und die Fähigkeit voraus, den Lebensunterhalt zu bestreiten. Grundsätzlich ist die bisherige Staatsangehörigkeit aufzugeben, Ausnahmen gelten für bestimmte Gruppen.
Mein Rat: Planen Sie Südkorea als Aufenthalt mit Aufenthaltsstatus. Für die meisten Deutschen ist der Verlust der deutschen Staatsangehörigkeit kein sinnvoller Preis.
Formalien in Kürze
Öffentliche deutsche Urkunden erhalten eine Apostille. Für koreanische Behörden ist in der Regel eine koreanische Übersetzung beizufügen, die je nach Verfahren beglaubigt sein muss. Private Unterlagen wie Bankbestätigungen werden häufig auf Englisch akzeptiert.
Mein Rat: Lassen Sie die Kernunterlagen einmal sauber übersetzen und verwenden Sie für alle Verfahren dieselbe Fassung.
Fazit: In Südkorea muss jede Quelle für sich bestehen
Wer in Seoul und Umgebung als Ausländer eine Wohnung kaufen will, braucht eine Genehmigung, muss selbst einziehen und legt einen Finanzierungsplan vor, in dem jede Geldquelle einzeln belegt ist. Dieser Plan ist der eigentliche Vermögensnachweis. Eine Garantie, dass ein bestimmter Nachweis anerkannt wird, gibt es nicht. Wer seine Quellen aber vor dem Kaufvertrag ordnet und die deutschen Belege passend aufbereitet, vermeidet unwirksame Verträge und spätere Prüfungen.
Wenn Sie einen Immobilienkauf oder eine Investition in Südkorea planen, schildern Sie mir Ihren Fall über mittelherkunftsnachweis.de. Als Kanzlei WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht bereite ich die deutsche Seite Ihres Finanzierungs- und Herkunftsnachweises so auf, dass Ihre Berater und Behörden in Südkorea darauf aufbauen können.