Ab welchem Betrag muss man beim Immobilienkauf die Herkunft des Geldes nachweisen?
Beim Immobilienkauf gibt es keine allgemeine Betragsgrenze, ab der Käufer erstmals die Herkunft ihres Geldes nachweisen müssen. Banken und Notare können bereits bei kleineren Beträgen einen Mittelherkunftsnachweis verlangen. Die häufig genannten 10.000 Euro betreffen vor allem Bargeldeinzahlungen und bestimmte Nachweispflichten beim Immobilienkauf – nicht die allgemeine Prüfung der Vermögensherkunft.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte deshalb nicht allein auf bestimmte Geldbeträge achten. Entscheidend sind die Herkunft des Eigenkapitals, die Zahlungswege und mögliche geldwäscherechtliche Risiken.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich spezialisiert mit finanziellen Herkunftsnachweisen und Vermögensnachweisen. Auf meinem seit 2021 betriebenen Fachportal mittelherkunftsnachweis.de können Sie Ihren Fall schildern und eine kostenfreie Ersteinschätzung erhalten.
Warum sind die 10.000 Euro beim Immobilienkauf so wichtig?
Die Grenze von 10.000 Euro wird häufig missverstanden. Sie bedeutet keineswegs, dass Immobilienkäufer darunter niemals und darüber immer ihre vollständige Vermögensherkunft offenlegen müssen.
Nach den Vorgaben der BaFin verlangen Banken bei Bareinzahlungen von mehr als 10.000 Euro auf ein bestehendes eigenes Konto grundsätzlich aussagekräftige Herkunftsnachweise. Bei bestimmten anderen Bargeldgeschäften gelten niedrigere Schwellen.
Mein anwaltlicher Rat: Unterscheiden Sie zwischen Bareinzahlung, Immobilienkaufpreis und eigentlicher Mittelherkunftsprüfung. Für diese Vorgänge gelten unterschiedliche rechtliche Anforderungen.
Kann die Bank schon bei 5.000 Euro einen Herkunftsnachweis verlangen?
Ja. Auch unterhalb von 10.000 Euro kann eine Bank Nachweise zur Geldherkunft anfordern, wenn konkrete Risikofaktoren oder ungewöhnliche Transaktionen eine weitergehende Prüfung rechtfertigen.
Rechtsgrundlage ist insbesondere § 10 Absatz 1 Nummer 5 Geldwäschegesetz. Banken müssen Geschäftsbeziehungen überwachen und, soweit erforderlich, Informationen über die Herkunft eingesetzter Vermögenswerte berücksichtigen.
Ich empfehle, bei einer solchen Anfrage zunächst nachzufragen, welcher Zahlungsvorgang überprüft wird. So lässt sich gezielt feststellen, welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden.
Was passiert bei 150.000 Euro Eigenkapital ohne Herkunftsnachweis?
Ein hypothetisches Beispiel: Eine Käuferin möchte eine Eigentumswohnung für 390.000 Euro erwerben. Davon finanziert sie 150.000 Euro aus eigenen Mitteln. Kurz vor dem Notartermin fordert die Bank plötzlich zusätzliche Informationen.
Ein Teil stammt aus angespartem Gehalt, weitere 60.000 Euro aus einer früheren Schenkung. Der entsprechende Schenkungsvertrag fehlt. Die Bank kann deshalb die ursprüngliche Vermögensquelle hinterfragen.
Aus meiner rechtsanwaltlichen Perspektive sollte die Käuferin jetzt zuerst die beiden Geldquellen getrennt dokumentieren. Gehaltsnachweise erklären die Ersparnisse; Kontoauszüge und ergänzende Schenkungsunterlagen können die familiäre Übertragung belegen.
Muss der Notar bei jedem Immobilienkauf die Geldherkunft überprüfen?
Notare unterliegen geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten. Ob konkrete Nachweise zur ursprünglichen Vermögensherkunft erforderlich sind, hängt jedoch vom jeweiligen Geschäft und dessen Risikofaktoren ab.
Davon unabhängig müssen die Beteiligten grundsätzlich nach § 16a GwG nachweisen, dass der Immobilienkaufpreis unbar bezahlt wurde. Bei Kaufpreisen bis 10.000 Euro bestehen Ausnahmen von diesen besonderen Zahlungsnachweispflichten.
Mein Rat: Fragen Sie den Notar ausdrücklich, ob er einen Nachweis der Kaufpreiszahlung oder einen Nachweis der ursprünglichen Geldherkunft benötigt. Die Antwort entscheidet darüber, welche Unterlagen sinnvoll sind.
Kann man eine Immobilie mit Bargeld bezahlen?
Nein. Seit dem 1. April 2023 verbietet § 16a Absatz 1 GwG die Kaufpreiszahlung mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bei deutschen Immobilien.
Das gilt grundsätzlich unabhängig von der Kaufpreishöhe. Die Ausnahme für bestimmte Zahlungsnachweise bis 10.000 Euro hebt das Barzahlungsverbot nicht auf.
Wer Bargeld als Eigenkapital besitzt, muss zunächst einen rechtmäßigen Weg zur Einzahlung und Dokumentation finden. Ich empfehle, größere Bareinzahlungen vorab mit der Bank abzustimmen.
Welche Nachweise akzeptieren Banken für das Eigenkapital?
Banken können unter anderem Kontoauszüge, Sparbücher, Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Wertpapierabrechnungen oder Verkaufsverträge berücksichtigen.
Bei Erbschaften eignen sich beispielsweise Erbscheine und letztwillige Verfügungen. Bei Schenkungen kommen Überweisungsbelege, Schenkungsverträge und gegebenenfalls steuerliche Unterlagen infrage.
Mein anwaltlicher Rat: Erstellen Sie eine kurze Übersicht: Woher stammt das Geld, wann haben Sie es erhalten und über welche Konten gelangte es zum Immobilienkauf? Ordnen Sie jedem wichtigen Schritt den entsprechenden Beleg zu.
Was tun, wenn die Bank alte Kontoauszüge verlangt?
Problematisch sind insbesondere Ersparnisse aus weit zurückliegenden Immobilienverkäufen, Schenkungen oder Erbschaften. Häufig existieren keine vollständigen Bankunterlagen mehr.
Fordern Sie zunächst verfügbare Archivunterlagen bei früheren Banken an. Prüfen Sie außerdem notarielle Verträge, Steuerunterlagen und historische Überweisungsbelege.
Ich als Rechtsanwalt empfehle, fehlende Dokumente nicht durch unbelegte Behauptungen zu ersetzen. Eine nachvollziehbare Rekonstruktion mit mehreren unabhängigen Nachweisen ist regelmäßig überzeugender als eine nachträglich erstellte Erklärung ohne Belege.
Darf die Bank die gesamte Vermögensherkunft überprüfen?
Bei bestimmten erhöhten Geldwäscherisiken können nach § 15 GwG verstärkte Sorgfaltspflichten bestehen. Dann können auch zusätzliche Informationen zur allgemeinen Vermögensherkunft erforderlich werden.
Allerdings ist zwischen der Herkunft des konkreten Kaufpreises und der gesamten Vermögensgeschichte des Kunden zu unterscheiden. Umfangreiche Anforderungen müssen rechtlich anhand der jeweiligen Risikosituation eingeordnet werden.
Als Spezialist für Mittelherkunftsnachweise empfehle ich, unklare Nachforderungen prüfen zu lassen, bevor zahlreiche private Finanzunterlagen ohne erkennbare Zuordnung eingereicht werden.
Was tun, wenn der Immobilienkauf wegen fehlender Nachweise stockt?
Besonders gefährlich wird eine ungeklärte Geldherkunft nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Wird der Kaufpreis fällig, können verspätete Zahlungen erhebliche finanzielle Folgen haben.
Fordern Sie von der Bank eine möglichst konkrete Aufstellung fehlender Dokumente. Informieren Sie rechtzeitig die beteiligten Vertragspartner, wenn sich die Finanzierung verzögern könnte.
Mein anwaltlicher Rat lautet, gleichzeitig die Kaufpreisfälligkeit, die geltend gemachten Nachweispflichten und mögliche vertragliche Risiken zu prüfen. Eine pauschale Behauptung, die Bank müsse das Geld sofort freigeben, genügt rechtlich nicht.
Mittelherkunftsnachweis beim Immobilienkauf: Wann hilft ein Rechtsanwalt?
Nicht die Höhe des Kaufpreises allein entscheidet über die Nachweispflicht. Wesentlich sind die ursprüngliche Geldquelle, die Transaktionsstruktur und die geldwäscherechtliche Risikobewertung.
Wer Probleme mit der Anerkennung seines Eigenkapitals hat, sollte frühzeitig rechtlich prüfen lassen, welche Herkunftsnachweise erforderlich sind und welche alternativen Dokumente infrage kommen.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist mit Vermögensherkunft, Mittelherkunftsnachweisen für Banken und finanziellen Nachweispflichten nach dem Geldwäschegesetz. Auf mittelherkunftsnachweis.de, meinem seit 2021 betriebenen Fachportal, können Sie Ihren Fall online oder per E-Mail schildern und eine kostenfreie anwaltliche Ersteinschätzung erhalten.
