Muss man beim Hauskauf nachweisen, woher das Eigenkapital stammt?
Ja, beim Hauskauf kann die Bank verlangen, dass Sie die Herkunft Ihres Eigenkapitals nachweisen. Eine solche Prüfung ist insbesondere bei größeren Schenkungen, Bareinzahlungen, Auslandsvermögen oder ungewöhnlichen Kontobewegungen möglich. Allerdings muss nicht jeder Immobilienkäufer automatisch seine gesamte finanzielle Vergangenheit offenlegen.
Besonders gefährlich: Die Finanzierungszusage liegt bereits vor, der Notartermin ist vereinbart – und plötzlich fordert die Bank weitere Unterlagen zur Vermögensherkunft. Fehlen diese, kann sich die Finanzierung verzögern.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und auf Mittelherkunftsnachweise und geldwäscherechtliche Bankprüfungen spezialisiert. Auf meinem seit 2021 betriebenen Fachportal mittelherkunftsnachweis.de können Sie Ihren Fall schildern und eine kostenfreie anwaltliche Ersteinschätzung erhalten.
Was genau möchte die Bank über Ihr Eigenkapital wissen?
Bei der Immobilienfinanzierung interessieren Banken zwei unterschiedliche Fragen: Steht das Eigenkapital tatsächlich zur Verfügung? Und stammt das Geld aus nachvollziehbaren, rechtmäßigen Quellen?
Ein aktueller Kontoauszug kann die erste Frage beantworten. Für die zweite reicht er möglicherweise nicht aus. Er zeigt schließlich nur den aktuellen Kontostand, nicht die ursprüngliche Vermögensbildung.
Mein anwaltlicher Rat: Fragen Sie ausdrücklich, ob die Bank einen Eigenkapitalnachweis für die Finanzierung oder einen Mittelherkunftsnachweis nach dem Geldwäschegesetz verlangt. Diese Unterscheidung verhindert unnötige Dokumentenanforderungen.
Warum kann die Herkunft des Eigenkapitals plötzlich problematisch werden?
Ein hypothetischer Fall: Ein Ehepaar möchte ein Reihenhaus für 520.000 Euro kaufen. Neben dem Bankdarlehen stehen 175.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Davon stammen 90.000 Euro aus einer älteren Schenkung.
Die Finanzierung scheint zunächst gesichert. Dann verlangt die Bank plötzlich den Nachweis, woher der damalige Schenker das Geld hatte. Die ursprünglichen Kontoauszüge existieren nicht mehr.
Hier würde ich als Rechtsanwalt zunächst die vorhandenen Überweisungsbelege, die ursprüngliche Schenkung und die spätere Anlage des Geldes untersuchen. Entscheidend ist, welche Nachweislücke tatsächlich noch besteht.
Welche rechtliche Grundlage hat die Eigenkapitalprüfung?
§ 10 Absatz 1 Nummer 5 Geldwäschegesetz verpflichtet Banken zur fortlaufenden Überwachung von Geschäftsbeziehungen und Transaktionen. Dazu können auch Informationen über die Herkunft eingesetzter Vermögenswerte gehören.
Bei erhöhten Risiken können nach § 15 GwG weitergehende Prüfungen erforderlich sein. Die Anforderungen hängen deshalb nicht ausschließlich von der Höhe des Eigenkapitals ab.
Aus meiner rechtsanwaltlichen Perspektive sollte eine umfangreiche Nachforderung immer anhand des konkreten Sachverhalts geprüft werden. Nicht jede Information über das gesamte Familienvermögen ist automatisch erforderlich.
Welche Dokumente sollte man für den Hauskauf bereithalten?
Bei angespartem Einkommen kommen insbesondere Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide und längerfristige Kontoauszüge infrage. Für Kapitalanlagen eignen sich Verkaufsabrechnungen und Depotauszüge.
Bei Schenkungen helfen schriftliche Vereinbarungen, Überweisungsbelege und gegebenenfalls Unterlagen zur Vermögensherkunft des Schenkers. Bei Erbschaften können Testamente, Erbscheine und Nachlassabrechnungen relevant werden.
Ich empfehle eine kurze Herkunftsübersicht: Notieren Sie für jeden größeren Betrag die Geldquelle, den Zeitpunkt des Erwerbs und die anschließenden Kontobewegungen. Ergänzen Sie genau die Dokumente, die diese Angaben bestätigen.
Muss auch der Schenker seine Geldherkunft offenlegen?
Unter bestimmten Umständen kann die Bank zusätzliche Informationen zur ursprünglichen Herkunft einer Schenkung verlangen. Besonders relevant wird dies bei größeren Beträgen oder ungewöhnlichen Zahlungswegen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Eltern grundsätzlich sämtliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenlegen müssen, sobald sie ihrem Kind beim Hauskauf helfen.
Mein anwaltlicher Rat lautet, zunächst die tatsächlich vollzogene Schenkung nachzuweisen. Reicht dies nicht, sollte konkret geklärt werden, welche zusätzlichen Informationen zum Schenker benötigt werden und weshalb.
Was tun, wenn das Eigenkapital aus Bargeld besteht?
Besonders schwierig ist der Herkunftsnachweis bei jahrelang angespartem Bargeld. Ein Bankschließfach oder eine private Aufbewahrung erklärt nicht automatisch, wie das Vermögen ursprünglich entstanden ist.
Bei größeren Bareinzahlungen verlangen Kreditinstitute regelmäßig zusätzliche Nachweise. Die bekannte Grenze von 10.000 Euro für bestimmte Bareinzahlungen bedeutet nicht, dass darunter sämtliche Herkunftsprüfungen entfallen.
Ich empfehle, die Bareinzahlung vorab schriftlich mit der Bank abzustimmen. Verteilen Sie das Geld niemals künstlich auf kleinere Einzahlungen, um Kontrollen zu vermeiden. Das kann zusätzliche Verdachtsmomente auslösen.
Was passiert, wenn alte Kontoauszüge nicht mehr vorhanden sind?
Bei älteren Vermögensübertragungen fehlen häufig die ursprünglichen Bankunterlagen. Trotzdem muss die Dokumentation nicht zwangsläufig scheitern.
Prüfen Sie zunächst, ob ehemalige Banken Archivunterlagen bereitstellen können. Auch notarielle Kaufverträge, Steuerunterlagen und zeitgenössische Schreiben können die Vermögensgeschichte nachvollziehbar machen.
Als Anwalt für Vermögensnachweise empfehle ich, fehlende Belege offen zu benennen und geeignete Ersatzunterlagen systematisch zusammenzustellen. Eine widerspruchsfreie Erklärung ist besser als eine unvollständige Dokumentensammlung.
Kann die Bank trotz Finanzierungszusage weitere Nachweise verlangen?
Ja. Eine Finanzierungszusage bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche geldwäscherechtlichen Prüfungen endgültig abgeschlossen sind.
Entscheidend ist außerdem, ob bereits ein verbindlicher Darlehensvertrag besteht und welche Auszahlungsvoraussetzungen vereinbart wurden. Werden diese nicht erfüllt, kann sich die Bereitstellung des Darlehens verzögern.
Meine Empfehlung: Lassen Sie bei einer drohenden Verzögerung gleichzeitig den Darlehensvertrag, die offenen Herkunftsnachweise und die Kaufpreisfälligkeit prüfen. Warten Sie nicht, bis die Zahlungsfrist abläuft.
Was verlangt der Notar beim Hauskauf?
Der Notar überprüft nicht automatisch dieselben Unterlagen wie die finanzierende Bank. Insbesondere unterscheidet sich die Prüfung der ursprünglichen Geldherkunft vom Nachweis der Kaufpreiszahlung.
Nach § 16a GwG muss grundsätzlich belegt werden, dass der Immobilienkaufpreis unbar bezahlt wurde. Bargeld und bestimmte andere Zahlungsmittel sind für die Kaufpreiszahlung verboten.
Hierfür genügen regelmäßig geeignete Bankbestätigungen oder Kontoauszüge. Bei konkreten geldwäscherechtlichen Risiken können zusätzliche Informationen zur Vermögensherkunft erforderlich werden.
Wie verhindert man, dass der Hauskauf an der Mittelherkunft scheitert?
Klären Sie bereits vor der verbindlichen Finanzierung, welche Vermögenswerte eingesetzt werden sollen und ob ihre Herkunft dokumentiert ist. Besonders bei Schenkungen, Auslandsvermögen und Kryptowährungen kann eine frühzeitige Prüfung wichtig sein.
Fordert die Bank zusätzliche Unterlagen, sollten Sie schriftlich nachfragen, welche Angaben fehlen. Reichen Sie anschließend eine geordnete Herkunftserklärung mit passenden Belegen ein.
Als Rechtsanwalt und Experte für finanzielle Herkunftsnachweise empfehle ich, bei wiederholten Nachforderungen die rechtlichen Anforderungen und mögliche Ersatznachweise individuell prüfen zu lassen.
Wann ist anwaltliche Unterstützung beim Eigenkapitalnachweis sinnvoll?
Spätestens wenn die Bank das Eigenkapital nicht anerkennt, umfangreiche Familienunterlagen verlangt oder die Auszahlung des Immobilienkredits gefährdet ist, sollte die Situation rechtlich geprüft werden.
Dabei kommt es insbesondere auf die ursprüngliche Vermögensquelle, den vorhandenen Dokumentationsstand und die vertraglichen Zahlungspflichten an.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht, spezialisiert auf Mittelherkunftsnachweise, Vermögensherkunft und Nachweispflichten gegenüber Banken. Auf mittelherkunftsnachweis.de, meinem seit 2021 betriebenen Fachportal, können Sie Ihren Fall online oder per E-Mail schildern und eine kostenfreie Ersteinschätzung anfordern.
