Bank verlangt Mietvertrag: Warum die Bank den Vertrag sehen will und wie Sie reagieren sollten
Auf dem Konto eines Vermieters gehen seit Jahren monatlich 3.400 Euro ein. Nach einer größeren Vermögensübertragung meldet sich plötzlich die Bank. Neben Kontoauszügen und Angaben zum Einkommen verlangt sie jetzt auch die Mietverträge der vermieteten Wohnungen. Der Kunde versteht die Welt nicht mehr: Die Mieter zahlen regelmäßig, die Einnahmen werden versteuert – warum soll die Bank nun vollständige Mietverträge sehen?
Genau solche Nachfragen können im Zusammenhang mit einer Prüfung der Mittelherkunft oder Vermögensherkunft auftreten. Die Bank versucht dann möglicherweise nachzuvollziehen, ob regelmäßige Zahlungseingänge tatsächlich aus Vermietung stammen und ob diese Einnahmen zur wirtschaftlichen Situation des Kunden passen. Banken müssen Geschäftsbeziehungen laufend überwachen und dabei unter Umständen auch Informationen zur Herkunft von Vermögenswerten berücksichtigen.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist mit Mittelherkunftsnachweisen, Herkunftsnachweisen und Vermögensherkunft gegenüber Banken. Wenn Ihre Bank einen Mietvertrag verlangt und Sie wissen möchten, welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, können Sie Ihren Fall über mittelherkunftsnachweis.de online oder per E-Mail schildern. Dort steht Betroffenen eine kostenfreie Ersteinschätzung zur Verfügung.
Warum verlangt die Bank überhaupt einen Mietvertrag?
Ein Mietvertrag kann für eine Bank ein Beleg dafür sein, weshalb regelmäßig bestimmte Geldbeträge auf einem Konto eingehen.
Auf dem Kontoauszug sieht die Bank beispielsweise monatlich 1.250 Euro von einer bestimmten Person. Der Buchungstext „Miete“ liefert zwar einen Hinweis. Der Mietvertrag kann zusätzlich dokumentieren, dass tatsächlich ein Mietverhältnis besteht, welche Immobilie vermietet wird und welche Zahlung vereinbart wurde.
Damit kann der Vertrag zu einem Baustein eines Herkunftsnachweises für Mieteinnahmen werden. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass bei jedem Vermieter jederzeit sämtliche Mietverträge vollständig offengelegt werden müssen.
Bank verlangt Mietvertrag wegen Mittelherkunft – was wird geprüft?
Bei einer Mittelherkunftsprüfung steht häufig die Frage im Mittelpunkt: Warum befindet sich dieses Geld auf dem Konto?
Angenommen, ein Eigentümer erhält jährlich 45.000 Euro Nettomieteinnahmen und hat über viele Jahre erhebliche Beträge daraus angespart. Möchte er später 250.000 Euro investieren, kann die langfristige Vermögensbildung durch Vermietung eine Rolle spielen.
Ein Mietvertrag erklärt dabei nur einen Teil der Geschichte. Er dokumentiert die Grundlage der Mieteinnahmen. Kontoauszüge können wiederum zeigen, dass entsprechende Zahlungen tatsächlich eingegangen sind.
Unser Fall: Drei Wohnungen und plötzlich 280.000 Euro Vermögen
Der Vermieter aus unserem Ausgangsfall besitzt drei Wohnungen. Zwei wurden vor vielen Jahren abbezahlt, die dritte ist noch finanziert. Monatlich erhält er insgesamt rund 3.400 Euro Miete.
Über einen langen Zeitraum wurden Teile dieser Einnahmen auf einem Tagesgeldkonto angespart und später in Wertpapiere investiert. Inzwischen hat sich daraus ein erheblicher Vermögenswert entwickelt.
Die Bank interessiert sich deshalb nicht unbedingt nur für die heutige Mietzahlung. Sie versucht möglicherweise nachzuvollziehen, ob die angegebenen Mieteinnahmen die behauptete Vermögensentwicklung plausibel erklären können.
Erfahren Sie in unserem separaten Beitrag, wie Sie Ihre Vermögensherkunft umfassend nachweisen.
Reicht ein Mietvertrag allein als Herkunftsnachweis?
Meist sollte zwischen vertraglicher Grundlage und tatsächlichem Geldfluss unterschieden werden.
Ein Mietvertrag kann beispielsweise eine monatliche Kaltmiete von 1.100 Euro nennen. Damit ist aber noch nicht bewiesen, dass über fünf Jahre tatsächlich jeden Monat 1.100 Euro bezahlt wurden.
Umgekehrt zeigen Kontoauszüge regelmäßige Zahlungen, erklären aber möglicherweise nicht eindeutig deren Rechtsgrund. Gerade deshalb können mehrere Dokumente gemeinsam einen überzeugenderen Mittelherkunftsnachweis bilden.
Die Bank verlangt den kompletten Mietvertrag – muss das wirklich sein?
Das lässt sich nicht für jeden Einzelfall pauschal beantworten. Zunächst sollte geklärt werden, welche Information die Bank aus dem Mietvertrag benötigt.
Geht es ausschließlich darum, monatliche Mieteinnahmen von 1.500 Euro zu plausibilisieren, können beispielsweise Angaben zu Vertragsparteien, Mietobjekt, Miethöhe und Vertragsbeginn im Mittelpunkt stehen. Andere Regelungen des Vertrags können für diese konkrete Frage möglicherweise weniger relevant sein.
Auch datenschutzrechtlich gilt grundsätzlich das Prinzip der Datenminimierung: Personenbezogene Daten sollen dem Zweck angemessen und auf das notwendige Maß beschränkt verarbeitet werden. Deshalb lohnt sich bei umfangreichen Anforderungen eine genaue Prüfung, welche Informationen tatsächlich benötigt werden.
Achtung: Der Mietvertrag enthält Daten des Mieters
Ein Mietvertrag betrifft nicht nur den Vermieter. Darin finden sich regelmäßig auch personenbezogene Informationen des Mieters.
Neben Name und Anschrift können beispielsweise Kontaktdaten, Angaben zu weiteren Bewohnern, Bankinformationen oder andere private Informationen enthalten sein. Diese Daten sind nicht automatisch für jede Bankprüfung erforderlich.
Deshalb sollte man einen vollständigen Mietvertrag nicht gedankenlos zusammen mit einem großen Dokumentenpaket verschicken. Wenn unklar ist, welche Angaben die Bank benötigt, kann ein Anwalt für Mittelherkunftsnachweise zunächst prüfen, ob die Anfrage präzisiert werden sollte.
Bank möchte Mietvertrag wegen größerer Geldeingänge
Besonders interessant wird die Situation, wenn die Mietzahlungen nicht monatlich in gleicher Höhe erfolgen.
Bei Gewerbeimmobilien können beispielsweise größere quartalsweise Zahlungen eingehen. Auch Nachzahlungen, Mietvorauszahlungen oder andere vertraglich vereinbarte Zahlungen können einen ungewöhnlichen Kontoeingang erklären.
Ein Zahlungseingang über 18.000 Euro kann ohne Kontext auffällig wirken. Ist jedoch vertraglich vereinbart, dass eine Gewerbemiete quartalsweise gezahlt wird, erhält die Transaktion einen nachvollziehbaren wirtschaftlichen Hintergrund.
Mietvertrag bei vermieteter Gewerbeimmobilie
Gewerbemietverträge können wesentlich komplexer sein als klassische Wohnraummietverträge.
Miete, Nebenkosten, Umsatzsteuer, Staffeln, Indexierungen oder Sonderzahlungen können dazu führen, dass die tatsächlichen Kontoeingänge erheblich von einer einfachen Monatsmiete abweichen.
Gerade hier kann der Mietvertrag helfen, ungewöhnliche Beträge zu erklären. Gleichzeitig sollte der Bank nicht automatisch der gesamte geschäftliche Vertragsinhalt offengelegt werden, wenn lediglich eine bestimmte Zahlung nachvollzogen werden soll.
Mietvertrag und Vermögensherkunft sind zwei verschiedene Ebenen
Ein Mietvertrag kann erklären, weshalb Einkommen aus Vermietung erzielt wird. Er erklärt aber nicht automatisch den gesamten Wert einer Immobilie.
Wer ein Haus im Wert von 900.000 Euro besitzt, kann damit zwar jährlich erhebliche Mieteinnahmen erzielen. Die Herkunft des Immobilienvermögens bleibt eine andere Frage.
Vielleicht wurde die Immobilie geerbt, vor Jahrzehnten aus Arbeitseinkommen finanziert oder durch einen anderen Immobilienverkauf erworben. Deshalb sollte zwischen Mieteinnahmen als Mittelherkunft und der Immobilie selbst als Bestandteil der Vermögensherkunft unterschieden werden.
Was ist bei Mieteinnahmen auf einem Gemeinschaftskonto?
Auch hier kann es zu Rückfragen kommen. Beispielsweise gehört eine Immobilie beiden Ehepartnern, sämtliche Mieteinnahmen fließen aber auf ein Konto, das nur von einem Ehepartner geführt wird.
Für die Bank kann dann interessant werden, wem die Immobilie gehört und wie die Zahlungen wirtschaftlich zuzuordnen sind.
Der Mietvertrag allein beantwortet diese Frage möglicherweise nicht vollständig. Weitere Unterlagen können notwendig sein, wenn Eigentumsverhältnisse und Zahlungszuflüsse auseinanderfallen.
Kann ein Mietvertrag angespartes Vermögen über Jahre erklären?
Nur als Teil einer größeren Dokumentation.
Nehmen wir an, eine Vermieterin erhält seit 15 Jahren durchschnittlich 2.000 Euro monatliche Mieteinnahmen. Sie erklärt der Bank, ein heutiges Depot von 200.000 Euro sei teilweise aus diesen Einnahmen aufgebaut worden.
Dann kann der Mietvertrag die Existenz der Einnahmequelle zeigen. Für die Entwicklung des Vermögens können aber zusätzlich frühere Konto-, Steuer- oder Anlageunterlagen relevant werden. Ein spezialisierter Rechtsanwalt für Vermögensherkunft kann bei solchen langen Zeiträumen helfen, die wesentlichen Stationen sinnvoll herauszuarbeiten.
Was tun, wenn der ursprüngliche Mietvertrag sehr alt ist?
Bei langjährigen Mietverhältnissen existieren häufig mehrere Veränderungen. Die ursprüngliche Miete wurde erhöht, Nebenkosten verändert oder ein Nachtrag vereinbart.
Dann reicht der Vertrag aus dem Jahr 2008 möglicherweise nicht aus, um einen heutigen monatlichen Zahlungseingang von 1.600 Euro zu erklären, wenn dort noch 900 Euro vereinbart waren.
In solchen Fällen sollten relevante Nachträge oder Mieterhöhungen berücksichtigt werden. Entscheidend ist, dass die eingereichten Dokumente mit den tatsächlich sichtbaren Zahlungen zusammenpassen.
Darf ich Teile des Mietvertrags schwärzen?
Ob Schwärzungen sinnvoll und zulässig sind, hängt davon ab, welche Daten die Bank für ihre konkrete Prüfung tatsächlich benötigt. Das sollte nicht pauschal beantwortet werden.
Das datenschutzrechtliche Prinzip der Datenminimierung spricht jedenfalls dafür, personenbezogene Informationen nicht weiterzugeben, wenn sie für den konkreten Zweck nicht erforderlich sind. Gleichzeitig darf eine Schwärzung natürlich nicht dazu führen, dass genau die für die Prüfung entscheidenden Informationen unkenntlich werden.
Mein Rat lautet daher: Nicht einfach beliebig schwärzen und nicht einfach alles offenlegen. Erst prüfen, welche Information die Bank tatsächlich nachvollziehen möchte.
Diese sechs Schritte empfehle ich bei einer Mietvertragsanforderung
1. Lesen Sie die Anfrage genau. Will die Bank den Mietvertrag wegen einer Finanzierung, wegen laufender Einnahmen oder im Rahmen eines Herkunftsnachweises?
2. Identifizieren Sie die konkrete Zahlung. 3. Prüfen Sie, welcher Vertrag beziehungsweise Nachtrag tatsächlich zu dieser Zahlung gehört.
4. Achten Sie auf personenbezogene Daten des Mieters. 5. Reichen Sie die Unterlagen strukturiert ein und erklären Sie kurz, was sie belegen. 6. Lassen Sie besonders weitreichende oder bereits eskalierte Anfragen durch eine spezialisierte Kanzlei prüfen.
Was passiert, wenn ich den Mietvertrag einfach nicht einreiche?
Eine pauschale Verweigerung kann problematisch sein, wenn die Bank die Information zur Erfüllung ihrer geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten benötigt.
§ 10 GwG verpflichtet Banken unter anderem zur laufenden Überwachung ihrer Geschäftsbeziehungen und dazu, Transaktionen mit dem Kundenprofil sowie – soweit erforderlich – mit Informationen über die Herkunft der Vermögenswerte abzugleichen. Kann eine Bank bestimmte gesetzliche Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, können sich daraus je nach Sachverhalt Konsequenzen für Transaktionen oder Geschäftsbeziehungen ergeben.
Die geldwäscherechtlichen Anforderungen an Banken erläutern wir ausführlich in unserem GwG-Ratgeber.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Forderung nach einem vollständigen Mietvertrag automatisch ungeprüft erfüllt werden muss. Umfang und Zweck der Anfrage bleiben entscheidend.
Wie löst unser Vermieter die Anfrage der Bank?
Der Vermieter aus unserem Beispiel schickt nicht einfach sämtliche Mietakten der vergangenen 15 Jahre an die Bank.
Zunächst wird geklärt, welche Mieteinnahmen für die Vermögensprüfung relevant sind. Anschließend werden die aktuellen Vertragsgrundlagen und die dazugehörigen Zahlungsströme strukturiert dargestellt. Langfristige Vermögensbildung wird davon getrennt betrachtet.
Damit erhält die Bank eine nachvollziehbare Erklärung, ohne dass unnötig eine vollständige private und geschäftliche Dokumentensammlung offengelegt wird.
Bank verlangt Mietvertrag: Rechtsanwalt Martin Wehrmann unterstützt
Wenn Ihre Bank einen Mietvertrag verlangt, sollte zunächst geprüft werden, weshalb das Dokument benötigt wird. Geht es um Mieteinnahmen, einen Mittelherkunftsnachweis, die langfristige Vermögensherkunft oder eine ganz andere bankinterne Prüfung? Erst wenn diese Frage geklärt ist, lässt sich sinnvoll beurteilen, welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist mit Mittelherkunftsnachweisen, Herkunftsnachweisen, Vermögensherkunft und Bankanfragen. Dazu gehören insbesondere Sachverhalte mit Mieteinnahmen und Immobilienvermögen ebenso wie Bargeld, Kryptowährungen, Edelmetalle, Erbschaften und Schenkungen sowie Herkunftsnachweise gegenüber Banken und dem Finanzamt.
Auf mittelherkunftsnachweis.de widme ich mich seit 2021 vertieft dem Mittelherkunftsnachweis und der Herkunft von Finanzmitteln. Wenn Sie einen Anwalt für Mittelherkunft, einen Spezialisten für Vermögensherkunft oder eine Kanzlei für Herkunftsnachweise suchen, können Sie dort Ihren Fall online oder per E-Mail schildern. Betroffene erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung durch Rechtsanwalt Martin Wehrmann und können klären, wie auf die Forderung der Bank nach einem Mietvertrag sinnvoll reagiert werden sollte.
