Bank will Immobilie besichtigen: Was steckt dahinter und wie sollten Eigentümer reagieren?
Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht kurz vor der Auszahlung. Eigenkapital, Gehaltsunterlagen und Grundbuchauszug hat der Käufer längst eingereicht. Dann kommt eine neue Nachricht: Die Bank will die Immobilie besichtigen. Ein von ihr beauftragter Gutachter soll das Objekt ansehen. Ohne weitere Erklärung entsteht schnell der Eindruck, die Bank habe plötzlich Zweifel an der Finanzierung.
Dabei kann die Erklärung wesentlich einfacher sein. Für eine Bank ist eine finanzierte Immobilie regelmäßig zugleich eine Kreditsicherheit. Bei der Beleihungswertermittlung können deshalb Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Ausstattung und andere tatsächliche Eigenschaften des Objekts relevant sein. Die geltende Beleihungswertermittlungsverordnung sieht für ihren Anwendungsbereich grundsätzlich vor, dass das Bewertungsobjekt im Rahmen der Wertermittlung besichtigt wird.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht. Als Spezialist beschäftige ich mich insbesondere mit Mittelherkunftsnachweisen, Herkunftsnachweisen und Fragen der Vermögensherkunft gegenüber Banken. Wenn Ihre Bank neben der Immobilienprüfung auch wissen möchte, woher Kaufpreis, Eigenkapital oder andere Finanzmittel stammen, können Sie Ihren Sachverhalt auf mittelherkunftsnachweis.de online oder per E-Mail schildern. Dort steht Betroffenen eine kostenfreie Ersteinschätzung zur Verfügung.
Warum will die Bank die Immobilie überhaupt sehen?
Eine Bank finanziert nicht einfach einen Kaufpreis. Sie muss sich auch mit dem Wert des Objekts beschäftigen, das ihre Finanzierung absichert.
Für die Beleihungswertermittlung sind insbesondere langfristige und nachhaltige Eigenschaften der Immobilie relevant. Die Bewertung soll gerade nicht allein von kurzfristigen Marktschwankungen oder spekulativen Preisvorstellungen abhängen.
Deshalb kann eine Besichtigung einen ganz normalen Bestandteil der Immobilienbewertung darstellen. Die Aufforderung allein ist noch kein Hinweis darauf, dass die Finanzierung scheitert.
Was prüft die Bank bei der Besichtigung?
Bei einer professionellen Bewertung geht es um wesentlich mehr als einen oberflächlichen Eindruck.
Das Gutachten kann sich unter anderem mit Objekt- und Standortqualität, tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften, Verwertbarkeit und Vermietbarkeit befassen. Auch die Frage, ob das Objekt langfristig für Käufer oder Nutzer interessant bleibt, kann für die Bewertung relevant sein.
Der Sachverständige kommt also normalerweise nicht, um die Einrichtung des Eigentümers zu beurteilen. Er benötigt Informationen, die für den nachhaltigen Immobilienwert Bedeutung haben.
Ein praktischer Fall: Im Exposé stehen 180 Quadratmeter
Stellen wir uns ein Einfamilienhaus vor, das laut Verkaufsunterlagen rund 180 Quadratmeter Wohnfläche haben soll. Der Kaufpreis beträgt 780.000 Euro.
Bei genauerer Betrachtung stellt sich heraus, dass ein erheblicher Teil der angegebenen Fläche auf ein ausgebautes Dachgeschoss entfällt. Nun muss für die Bewertung geklärt werden, wie das Objekt tatsächlich beschaffen und nutzbar ist.
Genau solche Unterschiede zeigen, weshalb eine Bank nicht zwingend jede Angabe aus einem Verkaufsexposé ungeprüft als Grundlage ihrer eigenen Bewertung übernehmen möchte.
Die Bank will vor Auszahlung des Kredits besichtigen
Gerade bei einer neuen Immobilienfinanzierung kann die Objektprüfung Teil des Bewertungsprozesses sein.
Bei einer Baufinanzierung betrachtet die Bank sowohl die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers als auch die Immobilie. Auch die BaFin weist in ihren Verbraucherinformationen darauf hin, dass Kreditnehmer der Bank neben finanziellen Angaben Informationen über die Immobilie geben müssen.
Wer kurz vor der Auszahlung eine Besichtigungsanforderung erhält, sollte deshalb zuerst klären, ob lediglich noch ein Schritt der Immobilienbewertung offensteht.
Die Bank kommt erst Jahre nach der Finanzierung
Auch das ist möglich. Eine Bewertung ist nicht zwangsläufig mit der ursprünglichen Kreditentscheidung für alle Zeiten abgeschlossen.
Im Anwendungsbereich der BelWertV ist der Beleihungswert längstens jährlich zu überwachen. Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass sich die Bewertungsgrundlagen nicht nur unerheblich verschlechtert haben, sind diese zu überprüfen.
Eine spätere Objektprüfung kann deshalb einen anderen Hintergrund haben als eine Erstbesichtigung. Der konkrete Anlass sollte bei der Bank erfragt werden.
Muss der Gutachter zwingend in die Immobilie hinein?
Nicht in jeder Konstellation ist eine klassische Innenbesichtigung erforderlich.
Die BelWertV kennt bei vereinfachten Wertermittlungen unter bestimmten Voraussetzungen Möglichkeiten, auf eine erneute Besichtigung oder auf eine Innenbesichtigung zu verzichten. Unter konkreten Bedingungen kann sogar eine Ansicht per Videoübertragung eingesetzt werden.
Deshalb lohnt sich bei organisatorischen Problemen die Frage, welcher Umfang der Besichtigung im konkreten Fall tatsächlich benötigt wird.
Kann die Bank eine Videobesichtigung akzeptieren?
In bestimmten Fällen ja. Das ist inzwischen ausdrücklich in den Regelungen zur vereinfachten Wertermittlung vorgesehen.
Voraussetzung ist unter anderem, dass der Wertermittler einen annähernd vollständigen Einblick in Immobilie, Zustand und Umfeld erhält. Die Videoansicht muss außerdem dokumentiert werden; die Regelung sieht in dieser Konstellation einen Bewertungsabschlag von mindestens fünf Prozent vor.
Eine Videobesichtigung ist damit eine echte Bewertungsvariante, aber kein allgemeiner Anspruch des Kreditnehmers.
Warum interessieren sich Gutachter für Baumängel?
Ein sichtbarer Schaden kann unmittelbare wirtschaftliche Bedeutung haben.
Die BelWertV verlangt, erkennbare Instandhaltungsrückstände, Baumängel oder Bauschäden zu berücksichtigen, soweit sie nicht bereits anderweitig in die Wertermittlung eingeflossen sind. Die für ihre Beseitigung erforderlichen Aufwendungen können als Abschlag berücksichtigt werden.
Ein feuchter Keller, erhebliche Dachschäden oder ein größerer Sanierungsstau sind deshalb etwas anderes als eine veraltete Wandfarbe oder gewöhnliche Gebrauchsspuren.
Was ist bei Anbauten und Nebengebäuden?
Auch diese können wertrelevant sein. Die Bewertung eines Gebäudes berücksichtigt unter anderem Umfang, Raumaufteilung, Bauweise, verwendete Materialien, Ausstattung und wertbeeinflussende Nebenanlagen.
Wurde nach dem ursprünglichen Kauf beispielsweise eine Garage, ein Wintergarten oder ein größerer Anbau geschaffen, kann der heutige tatsächliche Zustand von den alten Finanzierungsunterlagen abweichen.
Vor der Besichtigung kann es deshalb sinnvoll sein, vorhandene Unterlagen über wesentliche bauliche Veränderungen griffbereit zu haben.
Bank will vermietete Immobilie besichtigen
Bei vermieteten Objekten kommt eine weitere Dimension hinzu. Für bestimmte Bewertungsverfahren können auch die nachhaltige Vermietbarkeit und die erzielbaren Erträge relevant sein. Die BelWertV enthält hierfür eigene Vorgaben.
Der Eigentümer sollte deshalb vorab klären, ob nur Gemeinschafts- und Außenbereiche oder auch vermietete Einheiten besichtigt werden sollen.
Eine angekündigte Bankbesichtigung bedeutet schließlich nicht, dass ein Vermieter jederzeit unangekündigt mit einem Gutachter in die Wohnung seines Mieters gehen kann.
Gewerbeimmobilien können deutlich aufwendiger sein
Bei einer Lagerhalle, einem Bürogebäude oder einer gemischt genutzten Immobilie können andere Faktoren wichtig werden als bei einem klassischen Einfamilienhaus.
Nutzung, Vermietbarkeit, Erträge und mögliche alternative Verwendungen können erheblichen Einfluss auf die Bewertung haben. Bei verschiedenen Nutzungsarten sind die Erträge nach der BelWertV sogar getrennt darzustellen.
Deshalb kann eine Besichtigung einer Gewerbeimmobilie wesentlich umfangreicher ausfallen als ein kurzer Termin bei einer Eigentumswohnung.
Muss ich einen von mir beauftragten Gutachter akzeptieren lassen?
Darauf sollte man sich nicht verlassen.
Für Beleihungswertgutachten nach der BelWertV sieht § 5 vor, dass die Gutachter von der Pfandbriefbank bestimmt werden. Ein vom Darlehensnehmer selbst vorgelegtes oder beauftragtes Gutachten darf dort grundsätzlich nicht zugrunde gelegt werden.
Wer bereits ein eigenes Verkehrswertgutachten besitzt, sollte deshalb vorher fragen, ob und in welcher Form es für die Bank überhaupt verwendbar ist.
Was sollte vor dem Termin geklärt werden?
Zunächst würde ich mir bestätigen lassen, wer die Besichtigung durchführt und in wessen Auftrag die Person tätig wird.
Anschließend sollte geklärt werden, welche Bereiche der Immobilie angesehen werden sollen, wie lange der Termin ungefähr dauert und ob Fotografien oder Videoaufnahmen vorgesehen sind.
Schließlich kann man fragen, welche Dokumente benötigt werden. Grundriss, Flächenangaben oder Informationen über wesentliche Umbauten können je nach Objekt hilfreicher sein als ein ungeordneter Stapel sämtlicher Immobilienunterlagen.
Warum die Besichtigung nichts über Ihre Bonität sagen muss
Objektwert und Bonität des Kreditnehmers sind unterschiedliche Ebenen einer Finanzierung.
Ein Kreditnehmer kann über ein sehr hohes Einkommen verfügen, während das finanzierte Gebäude erhebliche Mängel besitzt. Umgekehrt kann eine ausgezeichnete Immobilie nicht automatisch eine fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers ausgleichen.
Deshalb sollte aus der Nachricht „Bank will Immobilie besichtigen“ nicht vorschnell geschlossen werden, dass die Bank Zweifel an Einkommen oder Zahlungsfähigkeit hat.
Wenn gleichzeitig nach dem Eigenkapital gefragt wird
Anders wird die Situation, wenn neben der Immobilienbesichtigung plötzlich Fragen nach größeren Geldbeträgen gestellt werden.
Die Bank möchte beispielsweise wissen, wie 250.000 Euro Eigenkapital entstanden sind. Dann handelt es sich um eine andere Fragestellung: Die Besichtigung betrifft das Objekt, der Mittelherkunftsnachweis betrifft das Geld.
Gerade diese Trennung ist wichtig. Ein hervorragender Immobilienwert beantwortet nicht, ob Eigenkapital aus Einkommen, einer Erbschaft, einem Unternehmensverkauf, Kryptowährungen oder anderen Vermögenswerten stammt.
Sondertilgung nach Immobilienkauf kann neue Fragen auslösen
Ein Eigentümer zahlt drei Jahre nach dem Kauf überraschend 180.000 Euro auf sein Darlehen zurück. Gleichzeitig läuft möglicherweise eine routinemäßige Objektbewertung.
Die Vorgänge können zeitlich zusammenfallen, müssen aber nicht denselben Hintergrund haben. Für die Sondertilgung kann die wirtschaftliche Herkunft der Mittel eine eigenständige Frage sein.
Bei hohen Beträgen kann ein Anwalt für Mittelherkunftsnachweis helfen, die Herkunft des Geldes nachvollziehbar von der Immobilienbewertung abzugrenzen.
Was tun bei Eigenkapital aus Kryptowährungen oder Edelmetallen?
Hier kann die Dokumentation besonders anspruchsvoll werden.
Wurde beispielsweise Bitcoin verkauft und der Erlös als Eigenkapital für den Immobilienkauf eingesetzt, kann eine nachvollziehbare Transaktions- und Zahlungskette erforderlich werden. Bei Edelmetallen stellt sich möglicherweise die Frage nach Ankauf, Besitzdauer und späterem Verkauf.
Eine spezialisierte Kanzlei für Herkunftsnachweise kann solche Vermögenswege strukturieren, während der von der Bank beauftragte Immobiliengutachter parallel ausschließlich das Objekt bewertet.
Sieben Schritte, wenn die Bank Ihre Immobilie besichtigen will
1. Lassen Sie sich den Anlass der Besichtigung nennen. 2. Prüfen Sie, wer den Sachverständigen beauftragt hat. 3. Klären Sie, ob eine Innenbesichtigung vorgesehen ist.
4. Fragen Sie nach Foto- oder Videoaufnahmen. 5. Stellen Sie nur die konkret benötigten Objektunterlagen zusammen. 6. Organisieren Sie bei vermieteten Immobilien den Zugang rechtzeitig.
7. Trennen Sie Fragen zur Immobilie konsequent von Fragen nach Eigenkapital und Vermögensherkunft. Werden gleichzeitig umfangreiche Herkunftsnachweise verlangt, kann anwaltliche Unterstützung sinnvoll sein.
Was sollte man besser nicht machen?
Ich würde weder sofort die Besichtigung verweigern noch einer unbekannten Person ungeprüft vollständigen Zugang gewähren.
Ebenso wenig sollte man aus Angst vor einem schlechten Gutachten versuchen, offensichtliche Schäden oder bauliche Veränderungen zu verschleiern. Die Bewertung soll gerade den tatsächlichen Objektzustand erfassen.
Der sinnvollere Weg lautet: Auftrag verifizieren, Zweck verstehen, Termin vorbereiten und offene Finanzierungs- oder Herkunftsfragen getrennt bearbeiten.
Wie endet unser Fall mit den 180 Quadratmetern?
Beim Haus aus der Einleitung wird der Besichtigungstermin regulär durchgeführt. Der Gutachter betrachtet nicht nur die Wohnräume, sondern ordnet auch Ausbauzustand und tatsächliche Eigenschaften des Dachgeschosses ein.
Für die Bank entsteht dadurch eine belastbarere Grundlage für ihre eigene Bewertung. Die Frage nach dem Objektwert wird geklärt, ohne dass daraus automatisch eine Auseinandersetzung über den Kredit entstehen muss.
Das Beispiel zeigt: Wenn die Bank eine Immobilie besichtigen will, geht es häufig zunächst um eine sachgerechte Bewertung des Beleihungsobjekts – nicht um eine persönliche Kontrolle des Eigentümers.
Bank will Immobilie besichtigen: Rechtsanwalt Martin Wehrmann bei Mittelherkunft und Herkunftsnachweis
Wenn Ihre Bank Ihre Immobilie besichtigen will, sollten Sie zunächst Anlass, Umfang und Ablauf der Objektprüfung klären. Besichtigung und Beleihungswertermittlung sind dabei von einer Prüfung der Geldherkunft klar zu unterscheiden.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist und Experte mit Mittelherkunftsnachweisen, Herkunftsnachweisen und Vermögensherkunft. Meine Tätigkeit umfasst insbesondere Herkunftsfragen zu Immobilienfinanzierungen und Eigenkapital sowie zu Bankguthaben, Bargeld, Kryptowährungen, Edelmetallen, Erbschaften und Schenkungen und entsprechende Nachweise gegenüber Banken und dem Finanzamt.
Auf mittelherkunftsnachweis.de beschäftige ich mich seit 2021 vertieft mit dem Mittelherkunftsnachweis und der Herkunft von Finanzmitteln. Wenn die Bank neben der Besichtigung Ihrer Immobilie die Herkunft des Kaufpreises, Ihres Eigenkapitals oder einer größeren Sondertilgung hinterfragt und Sie einen Anwalt für Mittelherkunft, einen Spezialisten für Vermögensherkunft oder eine Kanzlei für Herkunftsnachweise suchen, können Sie dort Ihren Fall online oder per E-Mail schildern und eine kostenfreie Ersteinschätzung durch Rechtsanwalt Martin Wehrmann erhalten.
