Bank möchte Haus besichtigen: Was Eigentümer jetzt wissen sollten
Der Kredit für das Einfamilienhaus läuft seit sieben Jahren. Die Raten wurden immer pünktlich gezahlt, das Haus wurde inzwischen modernisiert und eigentlich gibt es mit der Finanzierung nichts zu besprechen. Trotzdem erhält der Eigentümer plötzlich Post: Die Bank möchte das Haus besichtigen. Ein Sachverständiger soll das Grundstück betreten, das Gebäude ansehen und möglicherweise Innenaufnahmen anfertigen. Sofort stellt sich die Frage: Warum kommt die Bank jetzt – und muss ich sie überhaupt in mein Haus lassen?
Ähnliche Fragen zur Wohnungsbesichtigung durch Gutachter behandeln wir in unserem separaten Beitrag.
Hinter einer solchen Aufforderung kann insbesondere die Bewertung der Immobilie stehen. Ein finanziertes Haus ist für die Bank regelmäßig nicht nur das Zuhause des Kreditnehmers, sondern zugleich eine Kreditsicherheit. Deshalb können Zustand, Nutzung und nachhaltiger Wert der Immobilie für das Kreditinstitut von Bedeutung sein. Eine angekündigte Besichtigung bedeutet daher noch nicht, dass mit dem Darlehen etwas nicht stimmt.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht. Einen besonderen Schwerpunkt meiner Tätigkeit bilden Bankanfragen zur Mittelherkunft, Vermögensherkunft und zu Herkunftsnachweisen. Verbindet Ihre Bank die Hausbesichtigung beispielsweise mit Fragen nach Eigenkapital, Kaufpreiszahlungen, Sondertilgungen oder größeren Vermögenswerten, können Sie mir den Fall über mittelherkunftsnachweis.de online oder per E-Mail schildern. Dort steht eine kostenfreie Ersteinschätzung zur Verfügung.
Bank möchte Haus besichtigen – ist das ungewöhnlich?
Nicht unbedingt. Bei einer Immobilienfinanzierung muss die Bank den Wert ihrer Sicherheit beurteilen können. Dafür werden Immobilien bewertet und Bewertungsgrundlagen unter bestimmten Voraussetzungen auch später überprüft.
Das kann selbst dann geschehen, wenn der Darlehensnehmer sämtliche Raten ordnungsgemäß bezahlt. Die Besichtigung muss deshalb nicht durch ein finanzielles Problem des Kunden ausgelöst worden sein.
Statt sofort über mögliche Konsequenzen zu spekulieren, sollte zuerst geklärt werden: Welchen konkreten Zweck nennt die Bank für die Hausbesichtigung?
Warum reicht der damalige Kaufpreis nicht?
Nehmen wir an, ein Haus wurde 2019 für 420.000 Euro gekauft. Dieser Betrag sagt zunächst etwas darüber aus, welchen Preis Käufer und Verkäufer damals vereinbart haben.
Der heutige Zustand kann davon erheblich abweichen. Vielleicht wurde das Dach erneuert, eine Wärmepumpe eingebaut oder ein Anbau errichtet. Ebenso können Schäden oder ein erheblicher Modernisierungsbedarf entstanden sein.
Für die Bank kann deshalb der tatsächliche Zustand des Beleihungsobjekts wichtiger sein als ein mehrere Jahre alter Kaufpreis.
Was genau soll bei einer Hausbesichtigung geprüft werden?
Der beauftragte Sachverständige kann sich insbesondere für wertrelevante Merkmale interessieren. Dazu gehören je nach Objekt beispielsweise Bauart, Größe, Nutzung, baulicher Zustand und Ausstattung.
Auch Grundstück und Nebengebäude können relevant sein. Bei einem Einfamilienhaus können Garage, Anbauten oder andere bauliche Veränderungen Bestandteil der Betrachtung werden.
Die Besichtigung ist damit grundsätzlich eine Objektprüfung. Sie sollte nicht mit einer persönlichen Kontrolle der Lebensführung des Eigentümers verwechselt werden.
Unser Fall: Das Haus sieht heute völlig anders aus
Der Eigentümer aus unserem Beispiel hat seit dem Kauf einiges verändert. Im Dachgeschoss wurden Räume ausgebaut, die alte Heizung wurde ersetzt und im Garten entstand ein größeres Nebengebäude.
In den ursprünglichen Finanzierungsunterlagen sind diese Veränderungen naturgemäß noch nicht enthalten. Eine aktuelle Besichtigung kann deshalb einen anderen tatsächlichen Objektzustand ergeben als die frühere Dokumentation.
Genau deshalb sollte der Eigentümer vor dem Termin überlegen, welche wesentlichen Veränderungen seit der letzten Bewertung vorgenommen wurden.
Wer kommt eigentlich zur Besichtigung?
Nicht zwangsläufig ein Mitarbeiter Ihrer Bank. Kreditinstitute können für Immobilienbewertungen externe Sachverständige oder entsprechende Dienstleister einsetzen.
Bevor Sie einer unbekannten Person Zugang zu Ihrem Grundstück oder Wohnhaus gewähren, sollten Sie deshalb wissen, wer beauftragt wurde. Name, Unternehmen und Auftrag lassen sich gegebenenfalls vorab bestätigen.
Bestehen Zweifel an einer Terminaufforderung, würde ich die Bank über einen bereits bekannten Kontaktweg ansprechen. Gerade bei überraschenden Telefonaten oder E-Mails sollte nicht ungeprüft Zugang zum eigenen Haus gewährt werden.
Darf der Sachverständige jeden Raum sehen?
Hier sollte zunächst zwischen dem Zweck der Bewertung und dem Umfang der angekündigten Besichtigung unterschieden werden.
Wenn eine Innenbesichtigung durchgeführt werden soll, können verschiedene Gebäudebereiche für die Einschätzung des Zustands relevant sein. Das bedeutet allerdings nicht, dass persönliche Gegenstände oder private Unterlagen Gegenstand der Bewertung wären.
Fragen Sie vor dem Termin konkret: Welche Gebäudeteile sollen besichtigt werden und welche Informationen benötigt der Sachverständige? Das schafft Klarheit, bevor jemand im Haus steht.
Warum interessieren Keller und Dachgeschoss?
Bei einem Haus können gerade diese Bereiche wertrelevante Informationen liefern.
Im Keller können beispielsweise Feuchtigkeit oder bauliche Schäden sichtbar sein. Das Dachgeschoss kann wiederum für Ausbauzustand, Wohn- oder Nutzfläche und den allgemeinen Gebäudezustand relevant werden.
Wer einzelne Bereiche ohne Erklärung vollständig ausschließt, riskiert möglicherweise, dass die Bewertung auf einer unvollständigen Tatsachengrundlage erfolgt. Deshalb sollte ein Problem mit bestimmten Bereichen möglichst vorab angesprochen werden.
Möchte die Bank auch Fotos vom Haus?
Bei Objektbewertungen kann eine fotografische Dokumentation vorgesehen sein. Sie ermöglicht es, bestimmte Eigenschaften und den Zustand des Hauses nachvollziehbar festzuhalten.
Bei einem bewohnten Einfamilienhaus betrifft das zwangsläufig die Privatsphäre. Familienfotos, persönliche Dokumente oder andere private Gegenstände können zufällig im Bild erscheinen.
Praktisch kann es deshalb sinnvoll sein, vor dem Termin sensible Unterlagen wegzuräumen und nachzufragen, welche Räume beziehungsweise Gebäudemerkmale fotografiert werden sollen.
Was ist, wenn ich seit dem Kauf umgebaut habe?
Größere Umbauten können für die Bewertung durchaus interessant sein.
Das gilt beispielsweise bei einem Anbau, Dachausbau, einer grundlegenden energetischen Sanierung oder erheblichen Veränderungen der Raumaufteilung. Relevant können dann auch vorhandene Bauunterlagen oder Genehmigungen werden.
Nicht jede Modernisierung ist problematisch. Im Gegenteil: Investitionen können den Zustand des Hauses verbessern. Entscheidend ist, dass die tatsächliche Immobilie und die vorhandenen Unterlagen nicht völlig unterschiedliche Situationen darstellen.
Bank möchte Haus nach einer Sanierung besichtigen
Auch eine umfangreiche Sanierung kann Anlass für eine erneute Betrachtung des Objekts geben, insbesondere wenn sie Bestandteil einer Finanzierung war.
Wurde beispielsweise ein zusätzlicher Kredit für Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen, kann die tatsächliche Umsetzung für die Bewertung der Sicherheit von Bedeutung sein.
Eigentümer sollten vorhandene Rechnungen, Baubeschreibungen oder andere Nachweise zumindest geordnet verfügbar halten, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Besichtigung danach fragt.
Was ist bei einem Mehrfamilienhaus anders?
Bei einem Mehrfamilienhaus können neben der Bausubstanz auch Nutzung und Ertrag eine größere Rolle spielen.
Sind Wohnungen vermietet, können Mietverhältnisse und tatsächlich erzielte Mieten für bestimmte Bewertungsfragen relevant werden. Leerstände oder gewerbliche Nutzungen können das Gesamtbild ebenfalls beeinflussen.
Eine Besichtigung des Hauses und eine Prüfung der wirtschaftlichen Erträge sind dennoch zwei unterschiedliche Vorgänge. Der Eigentümer sollte deshalb genau darauf achten, welche Unterlagen die Bank zusätzlich zur eigentlichen Objektbesichtigung verlangt.
Muss die Bank bei einem vermieteten Haus in die Wohnungen?
Ein vermietetes Objekt bringt eine Besonderheit mit sich: Der Eigentümer kann nicht beliebig über die Privaträume seiner Mieter verfügen.
Soll eine Innenbesichtigung einzelner Wohnungen stattfinden, muss deshalb auch die mietrechtliche Situation berücksichtigt werden. Ein Sachverständiger sollte nicht unangekündigt vor der Wohnungstür des Mieters erscheinen.
Der organisatorische Ablauf sollte rechtzeitig zwischen Eigentümer, Bank beziehungsweise Gutachter und betroffenen Mietern abgestimmt werden.
Kann eine Besichtigung auch von außen genügen?
Ob eine Außenbesichtigung ausreichend ist, hängt von der jeweiligen Bewertung und den hierfür geltenden Voraussetzungen ab.
In bestimmten Bewertungsverfahren können Vereinfachungen möglich sein. In anderen Fällen werden Informationen über den Innenzustand benötigt.
Deshalb sollte der Eigentümer nicht selbst entscheiden, dass ein Blick vom Gehweg genügen müsse. Sinnvoller ist die konkrete Frage an die Bank oder den Sachverständigen, welcher Besichtigungsumfang erforderlich ist und weshalb.
Kann die Bank nach der Besichtigung den Hauswert niedriger ansetzen?
Eine Bewertung kann grundsätzlich zu einem anderen Ergebnis führen als eine frühere Einschätzung.
Dabei sollte allerdings nicht vorschnell vom aktuellen Marktpreis auf den für die Bank relevanten Beleihungswert geschlossen werden. Die bankseitige Immobilienbewertung verfolgt einen eigenen Zweck.
Wird tatsächlich eine erhebliche Wertabweichung festgestellt, muss anschließend separat geprüft werden, ob und welche Folgen daraus für das konkrete Darlehensverhältnis entstehen. Eine Besichtigung allein verändert nicht automatisch Ihren Kreditvertrag.
Bank besichtigt Haus und fragt gleichzeitig nach Geldherkunft
Hier werden zwei Themen häufig miteinander vermischt. Die Hausbesichtigung betrifft zunächst die Immobilie als Sicherheit.
Eine Mittelherkunftsprüfung betrifft dagegen das Geld. Die Bank kann beispielsweise fragen, woher 160.000 Euro Eigenkapital beim ursprünglichen Hauskauf stammten oder wie eine außergewöhnlich hohe Sondertilgung finanziert wurde.
Beides kann zeitgleich stattfinden, sollte aber getrennt beantwortet werden: Das Gutachten erklärt den Immobilienwert. Der Mittelherkunftsnachweis erklärt die Geldquelle.
Große Sondertilgung nach dem Hauskauf – warum fragt die Bank nach?
Stellen Sie sich vor, ein Eigentümer tilgt plötzlich 200.000 Euro zusätzlich. Wirtschaftlich ist das für ihn erfreulich. Für die Bank kann aber eine neue Frage entstehen: Woher stammt dieser außergewöhnlich hohe Betrag?
Die Mittel könnten beispielsweise aus einem Unternehmensverkauf, einer Erbschaft, einer Schenkung oder aus Kapitalanlagen stammen.
In solchen Fällen kann ein Anwalt für Mittelherkunftsnachweise helfen, die Geldquelle und den Zahlungsweg nachvollziehbar zu dokumentieren. Die Herkunftsprüfung ist dabei unabhängig von der Frage, welchen Wert das Haus besitzt.
Eigenleistung beim Hausbau und Mittelherkunft
Ein weiterer interessanter Fall betrifft Neubauten. Ein Bauherr hat einen erheblichen Teil der Arbeiten selbst oder mit Unterstützung der Familie durchgeführt.
Dadurch können tatsächliche Baukosten und späterer Immobilienwert deutlich auseinanderliegen. Gleichzeitig kann die Bank Fragen zu den eingesetzten Eigenmitteln stellen.
Dann sollte sauber getrennt werden zwischen Eigenleistung am Gebäude, Finanzierungskosten und Herkunft der tatsächlich eingesetzten Geldmittel. Gerade bei größeren Bargeldanteilen oder familiärer Unterstützung können zusätzliche Nachweise erforderlich werden.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Termin bereithalten?
Nicht jeder Sachverständige benötigt dieselben Unterlagen. Deshalb sollte zunächst die konkrete Anforderung abgewartet werden.
Je nach Fall können Grundrisse, Flächenberechnungen, Informationen zu Modernisierungen oder andere Objektunterlagen hilfreich sein. Bei vermieteten Immobilien können zusätzliche wirtschaftliche Informationen relevant werden.
Mein Tipp: Schicken Sie nicht ungefragt Ihr gesamtes Immobilienarchiv. Fragen Sie, welche Unterlagen für die konkrete Bewertung benötigt werden, und stellen Sie diese geordnet zusammen.
Sieben praktische Schritte vor einer Hausbesichtigung durch die Bank
1. Prüfen Sie, ob die Anfrage tatsächlich von Ihrer Bank stammt. 2. Lassen Sie sich Namen und Auftrag des Sachverständigen bestätigen.
3. Fragen Sie nach Anlass und Umfang der Besichtigung. 4. Klären Sie vorher, ob Fotos vorgesehen sind. 5. Stellen Sie ausdrücklich verlangte Objektunterlagen bereit.
6. Organisieren Sie bei vermieteten Objekten den Zugang rechtzeitig. 7. Behandeln Sie zusätzliche Fragen nach Eigenkapital oder Vermögensherkunft separat und holen Sie bei komplizierten Herkunftsfragen anwaltliche Unterstützung ein.
Sollte ich die Hausbesichtigung einfach verweigern?
Eine spontane Totalverweigerung halte ich regelmäßig nicht für die sinnvollste erste Reaktion.
Zunächst sollte geklärt werden, auf welcher Grundlage die Bank die Besichtigung verlangt, welchen Umfang sie haben soll und welche vertraglichen Vereinbarungen zur Finanzierung bestehen.
Sind die Anforderungen unklar oder außergewöhnlich weitreichend, kann eine rechtliche Prüfung sinnvoll sein. Entscheidend ist, nicht aus Unsicherheit heraus entweder alles zu gestatten oder alles pauschal abzulehnen.
Was passiert in unserem Beispielfall?
Der Eigentümer aus der Einleitung lässt sich zunächst bestätigen, welcher Sachverständige von der Bank beauftragt wurde. Anschließend wird ein fester Termin vereinbart.
Die zwischenzeitlichen Modernisierungen werden erklärt und die dafür relevanten Objektunterlagen bereitgehalten. Die Besichtigung kann dadurch ohne größere Unklarheiten durchgeführt werden.
Entscheidend war vor allem, die Anfrage richtig einzuordnen: Die Bank wollte den Zustand ihrer Immobiliensicherheit nachvollziehen – nicht das Privatleben des Eigentümers untersuchen.
Bank möchte Haus besichtigen: Rechtsanwalt Martin Wehrmann bei Mittelherkunft und Vermögensherkunft
Wenn Ihre Bank Ihr Haus besichtigen möchte, sollten Sie zunächst den Anlass klären. Wer wurde beauftragt? Soll nur das Grundstück betrachtet werden oder auch das Gebäude von innen? Werden Fotos erstellt? Und benötigt die Bank zusätzlich bestimmte Unterlagen?
Davon getrennt sind Fragen nach der Mittelherkunft und Vermögensherkunft zu betrachten. Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist insbesondere mit Mittelherkunftsnachweisen, Herkunftsnachweisen und der Dokumentation von Vermögensherkunft. Dazu gehören Herkunftsfragen bei Immobilienfinanzierungen, Eigenkapital und Sondertilgungen ebenso wie Bankguthaben, Bargeld, Kryptowährungen, Edelmetalle, Erbschaften und Schenkungen sowie Herkunftsnachweise gegenüber Banken und dem Finanzamt.
Auf mittelherkunftsnachweis.de widme ich mich seit 2021 vertieft dem Mittelherkunftsnachweis und der Herkunft von Finanzmitteln. Wenn Ihre Bank im Zusammenhang mit Ihrem Haus zusätzlich die Herkunft von Eigenkapital oder anderen größeren Vermögenswerten prüfen möchte und Sie einen Anwalt für Mittelherkunftsnachweis, einen Spezialisten für Vermögensherkunft oder eine Kanzlei für Herkunftsnachweise suchen, können Sie dort Ihren Sachverhalt online oder per E-Mail schildern. Sie erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung durch Rechtsanwalt Martin Wehrmann.
