Bank will Haus besichtigen bei Kredit: Warum die Besichtigung verlangt wird und was Kreditnehmer tun sollten
Die Finanzierung für das neue Eigenheim scheint praktisch erledigt. Der Kaufpreis beträgt 690.000 Euro, 170.000 Euro kommen aus eigenen Mitteln und für den Rest wurde ein Immobilienkredit beantragt. Einkommensnachweise, Grundbuchunterlagen und Kaufvertrag liegen der Bank bereits vor. Dann kommt eine unerwartete Nachricht: Die Bank will das Haus besichtigen, bevor der Kredit endgültig abgewickelt wird.
Für viele Käufer klingt das zunächst nach einem Warnsignal. Hat die Bank Zweifel am Kaufpreis? Ist der Kredit gefährdet? Oder wurde bei der Prüfung etwas entdeckt? Tatsächlich muss eine Hausbesichtigung im Zusammenhang mit einem Kredit zunächst von der persönlichen Bonitätsprüfung unterschieden werden. Das Haus ist regelmäßig die Sicherheit für den Immobilienkredit. Deshalb benötigt die Bank belastbare Informationen über das Objekt und dessen Wert.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist mit Bankanfragen, Mittelherkunftsnachweisen und der Dokumentation von Vermögensherkunft. Gerade bei Immobilienkrediten treten neben der Objektprüfung häufig Fragen zur Herkunft des Eigenkapitals auf. Wenn Ihre Bank entsprechende Nachweise verlangt, können Sie Ihren Fall auf mittelherkunftsnachweis.de online oder per E-Mail schildern. Dort erhalten Betroffene eine kostenfreie Ersteinschätzung.
Warum will die Bank das Haus für den Kredit sehen?
Bei einer Immobilienfinanzierung betrachtet die Bank zwei unterschiedliche Seiten. Einerseits muss sie prüfen, ob der Kreditnehmer das Darlehen voraussichtlich tragen kann. Andererseits interessiert sie sich für die Immobilie, die den Kredit absichert.
Deshalb kann die Bank das Haus bewerten lassen. Dabei geht es nicht nur darum, ob der vereinbarte Kaufpreis realistisch erscheint.
Für die Bank ist entscheidend, welchen nachhaltigen Wert das Objekt als Kreditsicherheit besitzt. Eine Besichtigung kann dabei Informationen liefern, die aus Kaufvertrag, Fotos und Exposé allein nicht vollständig hervorgehen.
Kreditsumme und Immobilienwert sind nicht dasselbe
Dieser Unterschied ist für Kreditnehmer wichtig. Ein Haus kann beispielsweise für 800.000 Euro verkauft werden, ohne dass die Bank diesen Betrag vollständig als maßgeblichen Wert ihrer Sicherheit zugrunde legt.
Kaufpreis, Marktwert und bankseitig ermittelter Beleihungswert sind unterschiedliche Größen. Gerade bei stark gestiegenen Immobilienpreisen kann das praktisch relevant werden.
Die Besichtigung dient deshalb nicht einfach der Frage: „Ist das Haus 800.000 Euro schön?“ Vielmehr soll die Immobilie anhand objektbezogener Kriterien eingeordnet werden.
Unser Fall: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem früheren Verkaufspreis
Bei unserem Käufer ergibt sich eine Besonderheit. Das Haus wurde nur vier Jahre zuvor für 480.000 Euro verkauft. Jetzt soll es 690.000 Euro kosten.
Das muss keineswegs problematisch sein. Vielleicht wurde das Gebäude umfassend modernisiert, der Standort hat sich entwickelt oder das Grundstück besitzt besondere Eigenschaften.
Für die Bank kann es dennoch sinnvoll sein, den tatsächlichen Zustand festzustellen. Die Hausbesichtigung hilft dann zu verstehen, welche reale Immobilie hinter der beantragten Kreditsumme steht.
Was schaut sich der Gutachter beim Haus an?
Bei der Besichtigung können insbesondere wertrelevante Eigenschaften des Gebäudes und Grundstücks betrachtet werden.
Ähnliche Besichtigungsfragen bei Wohnungen haben wir in einem eigenen Beitrag ausführlich behandelt.
Dazu können Bauzustand, Ausstattung, Modernisierungsstand, Raumaufteilung und tatsächliche Nutzung gehören. Auch erkennbare Schäden oder erheblicher Instandhaltungsbedarf können wirtschaftlich relevant sein.
Es geht normalerweise nicht darum, ob dem Gutachter Ihre Möbel gefallen. Im Mittelpunkt steht die Verwertbarkeit und nachhaltige Qualität der Kreditsicherheit.
Warum reichen die Bilder aus dem Immobilienportal nicht?
Ein Immobilienexposé verfolgt einen anderen Zweck als eine bankseitige Bewertung.
Maklerfotos sollen ein Objekt vermarkten. Sie zeigen typischerweise attraktive Perspektiven und liefern keinen vollständigen technischen oder bewertungsbezogenen Eindruck.
Ein Sachverständiger betrachtet die Immobilie dagegen aus einer anderen Perspektive. Deshalb sollte man nicht überrascht sein, wenn die Bank trotz zahlreicher Fotos eine eigene Objektprüfung verlangt.
Bank will Haus vor Kreditzusage besichtigen
Besonders nervös werden Käufer, wenn der Besichtigungstermin noch vor der endgültigen Darlehenszusage stattfinden soll.
Das kann schlicht bedeuten, dass die Objektbewertung noch nicht abgeschlossen ist. Die Bank möchte dann möglicherweise erst ihre Sicherheit beurteilen, bevor sie die Finanzierung endgültig freigibt.
Deshalb sollte der Käufer konkret fragen, ob die Besichtigung noch Bestandteil der Kreditentscheidung ist und welche Unterlagen anschließend noch fehlen.
Bank will Haus nach Kreditzusage besichtigen
Auch diese Konstellation ist möglich. Eine Kreditzusage bedeutet nicht zwingend, dass sämtliche internen Prozesse bereits vollständig abgeschlossen sind.
Je nach Finanzierung können noch Objektunterlagen, Bewertungsinformationen oder andere Voraussetzungen offen sein.
Wichtig ist deshalb der genaue Wortlaut der Zusage beziehungsweise des Darlehensvertrags. Kreditnehmer sollten nicht allein aus der zeitlichen Reihenfolge ableiten, welche rechtliche Bedeutung die Besichtigung besitzt.
Was ist bei einem Neubau anders?
Bei einem Neubau kann die Bank naturgemäß nicht von Anfang an ein vollständig fertiges Haus besichtigen.
Hier kann die Finanzierung in mehreren Phasen erfolgen. Der Baufortschritt, bereits erbrachte Leistungen und der Zustand des Objekts können deshalb besondere Bedeutung erhalten.
Eine Besichtigung während der Bauphase kann einen anderen Zweck verfolgen als die Bewertung eines bereits seit Jahrzehnten bestehenden Einfamilienhauses.
Was ist bei einer Kernsanierung?
Auch eine stark sanierungsbedürftige Immobilie stellt einen Sonderfall dar.
Der Käufer erwirbt beispielsweise ein altes Haus für 300.000 Euro und plant weitere 250.000 Euro für Sanierung und Umbau. Der heutige Zustand unterscheidet sich dann erheblich vom geplanten Endzustand.
Für die Finanzierung kann es deshalb wichtig sein, Ist-Zustand, geplante Maßnahmen und erwarteten Zustand nach Abschluss der Arbeiten auseinanderzuhalten.
Die Bank schickt einen externen Dienstleister
Der angekündigte Besucher muss kein Angestellter Ihrer Bank sein.
Für Besichtigungen und Immobilienbewertungen können externe Sachverständige oder spezialisierte Unternehmen eingesetzt werden. Das ist zunächst kein ungewöhnlicher Vorgang.
Trotzdem sollte man niemanden allein aufgrund eines Telefonanrufs ins Haus lassen. Lassen Sie sich vorab bestätigen, wer beauftragt wurde und für welche Bank beziehungsweise welchen Finanzierungsfall die Person tätig wird.
Betrugsversuch oder echte Bankbesichtigung?
Gerade weil ein Hausbesuch einen Zugang zum privaten Wohnbereich ermöglicht, ist eine Identitätsprüfung sinnvoll.
Kommt eine überraschende E-Mail mit einem kurzfristigen Termin, kann der Kreditnehmer seine Bank über die ihm bereits bekannten Kontaktdaten erreichen und den Auftrag bestätigen lassen.
Das gilt besonders, wenn persönliche Dokumente, zusätzliche Zahlungen oder ungewöhnliche Informationen verlangt werden. Eine echte Objektbesichtigung sollte sich eindeutig einem bestehenden Finanzierungsvorgang zuordnen lassen.
Muss der Gutachter Fotos machen?
Bei einer Immobilienbewertung kann eine fotografische Dokumentation vorgesehen sein.
Kreditnehmer können vorher fragen, welche Bereiche fotografiert werden und welchem Zweck die Bilder dienen. Persönliche Unterlagen, Familienfotos oder andere sensible Gegenstände können vor dem Termin aus dem unmittelbaren Aufnahmebereich entfernt werden.
Die entscheidende Trennung lautet auch hier: Dokumentiert werden soll das Haus als Bewertungsobjekt – nicht das Privatleben der Bewohner.
Was passiert bei festgestellten Baumängeln?
Nicht jeder Mangel führt sofort zu einem Finanzierungsproblem.
Eine beschädigte Bodenleiste hat eine andere Bedeutung als ein massiver Feuchtigkeitsschaden, ein erheblich sanierungsbedürftiges Dach oder gravierende Probleme an der Gebäudesubstanz.
Wer bereits von wesentlichen Mängeln weiß, sollte insbesondere bei einer laufenden Kaufentscheidung prüfen, welche Auswirkungen diese auf Kaufpreis, Finanzierung und geplante Sanierungskosten haben können.
Die tatsächliche Nutzung kann ebenfalls wichtig werden
Ein Objekt wurde beispielsweise als Einfamilienhaus finanziert, tatsächlich befinden sich darin aber mehrere voneinander getrennte Wohneinheiten.
Oder ein erheblicher Gebäudeteil wird gewerblich genutzt. Solche Umstände können für eine Immobilienbewertung relevant sein.
Deshalb sollte die tatsächliche Nutzung nicht künstlich anders dargestellt werden. Die Bank möchte gerade das Objekt beurteilen, das tatsächlich als Sicherheit dient.
Bank will Haus besichtigen, Verkäufer verweigert aber den Zutritt
Diese Situation kann für Käufer unangenehm werden. Der Kredit ist noch nicht ausgezahlt, aber das Haus gehört weiterhin dem Verkäufer.
Der Käufer kann deshalb nicht einfach selbst entscheiden, wann ein Gutachter die Immobilie betritt. Der Termin muss gegebenenfalls mit Verkäufer oder Makler abgestimmt werden.
Wer sich noch in der Kaufphase befindet, sollte eine solche organisatorische Frage früh klären, damit die Finanzierung nicht unnötig durch einen fehlenden Besichtigungstermin verzögert wird.
Kann ein vorhandenes Gutachten die Besichtigung ersetzen?
Darauf sollte sich der Kreditnehmer nicht verlassen.
Ein bereits vorhandenes Verkehrswertgutachten kann zwar interessante Informationen enthalten. Die finanzierende Bank muss aber ihre eigenen Anforderungen an Bewertung und Dokumentation erfüllen.
Deshalb sollte vorab gefragt werden, ob ein bestehendes Gutachten berücksichtigt werden kann. Ungefragt ein älteres Gutachten einzureichen bedeutet nicht automatisch, dass damit die bankseitige Objektprüfung erledigt ist.
Was hat die Hausbesichtigung mit meinem Eigenkapital zu tun?
Zunächst nichts. Das ist eine besonders wichtige Unterscheidung.
Die Hausbesichtigung betrifft die Immobilie. Die Frage nach der Mittelherkunft betrifft das Geld, das in die Finanzierung eingebracht wird.
Eine Bank kann deshalb am selben Tag nach einem Besichtigungstermin fragen und zusätzlich wissen wollen, woher 170.000 Euro Eigenkapital stammen. Beide Prüfungen können parallel laufen, haben aber unterschiedliche Gegenstände.
Bank fragt nach Eigenkapital nach der Hausbesichtigung
Hier sollten Kreditnehmer nicht lediglich antworten: „Das Geld liegt auf meinem Konto.“
Der Kontostand zeigt den aktuellen Besitz des Geldes. Ein weitergehender Herkunftsnachweis kann dagegen erklären müssen, wie der Betrag wirtschaftlich entstanden ist.
Mögliche Quellen sind beispielsweise langjährige Ersparnisse, Immobilienverkäufe, Unternehmensgewinne, Erbschaften, Schenkungen, Wertpapiere, Kryptowährungen oder Edelmetalle. Bei hohen Beträgen kann ein Anwalt für Mittelherkunftsnachweise die erforderliche Belegkette strukturieren.
Eigenkapital von den Eltern: Nicht mit Eigenvermögen verwechseln
Ein häufiger Finanzierungsfall ist die Unterstützung durch Eltern oder andere Angehörige.
Erhält der Käufer beispielsweise 100.000 Euro für den Hauskauf, sollte die wirtschaftliche Herkunft korrekt eingeordnet werden. Eine Schenkung ist etwas anderes als über Jahre selbst angespartes Einkommen.
Wer gegenüber der Bank unterschiedliche Erklärungen abgibt, produziert vermeidbare Rückfragen. Eine Kanzlei für Herkunftsnachweise kann gerade bei größeren familiären Vermögensübertragungen helfen, die tatsächlichen Abläufe nachvollziehbar darzustellen.
Was sollte ich für den Besichtigungstermin vorbereiten?
Zunächst sollten die von der Bank ausdrücklich verlangten Objektunterlagen bereitliegen.
Je nach Haus können beispielsweise Grundrisse, Informationen zu wesentlichen Modernisierungen oder Unterlagen über relevante Umbauten hilfreich sein. Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, sollte vorher mit dem Gutachter geklärt werden.
Nicht sinnvoll ist es, aus Unsicherheit sämtliche Bau-, Steuer- und Finanzierungsunterlagen ungefragt auf den Tisch zu legen.
Sechs Fragen, die Sie der Bank vor dem Termin stellen sollten
1. Ist die Besichtigung Voraussetzung für die weitere Kreditbearbeitung? 2. Wer führt sie durch? 3. Welche Bereiche des Hauses sollen angesehen werden?
4. Werden Fotos oder andere Aufzeichnungen erstellt? 5. Welche Unterlagen soll ich bereithalten? 6. Gibt es neben der Objektbewertung noch offene Fragen zu Finanzierung oder Mittelherkunft?
Mit diesen Fragen lässt sich der Vorgang meistens wesentlich besser einordnen.
Sollte ich die Besichtigung wegen des Kredits verweigern?
Eine pauschale Verweigerung ohne Kenntnis des Hintergrunds kann die Kreditbearbeitung unnötig erschweren.
Andererseits sollte auch nicht jede Aufforderung ungeprüft akzeptiert werden. Entscheidend sind Finanzierungsphase, vertragliche Situation, Zweck der Besichtigung und der konkret verlangte Umfang.
Wenn erhebliche rechtliche Zweifel bestehen oder die Bank außergewöhnlich weitgehende Anforderungen stellt, sollte die Situation individuell geprüft werden.
Wie geht unser Kauf mit 690.000 Euro weiter?
Der Käufer aus unserem Beispiel klärt zunächst, dass die Besichtigung tatsächlich zur noch offenen Immobilienbewertung gehört.
Der Sachverständige nimmt das Haus auf und kann insbesondere die vorgenommenen Modernisierungen nachvollziehen. Die Objektprüfung wird anschließend abgeschlossen.
Separat beantwortet der Käufer die Fragen zur Herkunft seiner 170.000 Euro Eigenkapital. Damit werden Immobilienwert und Geldherkunft bewusst nicht miteinander vermischt.
Bank will Haus besichtigen bei Kredit: Rechtsanwalt Martin Wehrmann bei Fragen zur Mittelherkunft
Wenn Ihre Bank wegen eines Kredits das Haus besichtigen will, sollte zunächst geklärt werden, an welcher Stelle der Finanzierung die Objektprüfung erfolgt. Eine Besichtigung kann der Bewertung der Immobilie als Kreditsicherheit dienen und bedeutet für sich genommen noch nicht, dass mit Ihrer Finanzierung etwas nicht stimmt.
Davon zu unterscheiden sind Fragen zur Mittelherkunft und Vermögensherkunft. Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Experte und Spezialist mit Mittelherkunftsnachweisen, Herkunftsnachweisen und der Dokumentation von Vermögensherkunft. Dazu gehören insbesondere Eigenkapital bei Immobilienfinanzierungen sowie Bankguthaben, Bargeld, Kryptowährungen, Edelmetalle, Unternehmensvermögen, Immobilienverkäufe, Erbschaften und Schenkungen sowie Herkunftsnachweise gegenüber Banken und dem Finanzamt.
Auf mittelherkunftsnachweis.de beschäftige ich mich seit 2021 vertieft mit dem Mittelherkunftsnachweis und der Herkunft von Finanzmitteln. Wenn Ihre Bank im Zusammenhang mit dem Hauskredit nicht nur die Immobilie besichtigen, sondern auch die Herkunft Ihres Eigenkapitals oder anderer größerer Beträge prüfen möchte, können Sie Ihren Fall dort online oder per E-Mail schildern. Wer einen Anwalt für Mittelherkunftsnachweis, einen Spezialisten für Vermögensherkunft oder eine Kanzlei für Herkunftsnachweise sucht, erhält dort eine kostenfreie Ersteinschätzung durch Rechtsanwalt Martin Wehrmann.
