Bank möchte Wohnung besichtigen: Warum plötzlich ein Gutachter vor der Tür stehen soll
Die Eigentumswohnung wurde vor vier Jahren finanziert. Die Darlehensraten laufen problemlos, es gab keine Zahlungsrückstände und der Eigentümer hat seit dem Kauf kaum Kontakt mit seiner Bank. Dann kommt überraschend eine E-Mail: Die Bank möchte die Wohnung besichtigen lassen. Ein externer Dienstleister soll einen Termin vereinbaren und Fotos vom Objekt anfertigen.
Viele Eigentümer werden bei einer solchen Nachricht misstrauisch. Hat die Bank Zweifel am Immobilienwert? Soll der Kredit überprüft werden? Oder ist bei der Finanzierung etwas aufgefallen? Häufig steckt hinter einer Objektbesichtigung durch die Bank etwas wesentlich Unspektakuläreres: Das finanzierte Objekt dient als Kreditsicherheit und muss für bestimmte Zwecke bewertet beziehungsweise die vorhandene Bewertung überprüft werden.
Ähnliche Fragen bei Hausfinanzierungen behandeln wir in unserem separaten Ratgeber für Eigentümer.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist mit Nachweisanforderungen von Banken, Mittelherkunftsnachweisen und Vermögensherkunft. Wenn eine Bank im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie zusätzlich Unterlagen zur Finanzierung, zum Eigenkapital oder zur Herkunft größerer Geldbeträge verlangt, können Sie mir Ihren Sachverhalt über mittelherkunftsnachweis.de online oder per E-Mail schildern. Dort erhalten Betroffene eine kostenfreie Ersteinschätzung.
Warum möchte die Bank meine Wohnung überhaupt besichtigen?
Bei einer Immobilienfinanzierung besitzt die Bank regelmäßig eine Sicherheit in Form einer Grundschuld. Deshalb interessiert sie nicht nur der Kaufpreis, sondern auch der Wert des Objekts, auf das sie im Sicherungsfall zurückgreifen könnte.
Für bestimmte Beleihungswertermittlungen sieht die Beleihungswertermittlungsverordnung ausdrücklich eine Besichtigung des Bewertungsobjekts vor. Dabei geht es um die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie und darum, ob die vorhandenen Informationen mit der Realität übereinstimmen.
Eine Besichtigungsanfrage bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Bank den Kredit kündigen möchte oder einen Verdacht gegen den Eigentümer hat.
Was will der Gutachter in meiner Wohnung sehen?
Bei einer solchen Besichtigung geht es normalerweise nicht darum, wie der Eigentümer lebt. Relevant sind vielmehr Merkmale der Immobilie.
Geprüft werden können beispielsweise Gebäudeart, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung und vorgenommene Modernisierungen. Auch erkennbare Baumängel oder ein erheblicher Instandhaltungsrückstand können für eine Immobilienbewertung von Bedeutung sein.
Der Gutachter interessiert sich also typischerweise für das Beleihungsobjekt – nicht für den Inhalt Ihres Kleiderschranks oder Ihre persönlichen Lebensgewohnheiten.
Unser Fall: Warum meldet sich die Bank erst nach vier Jahren?
Genau dieser zeitliche Abstand irritiert viele Kunden. Sie gehen davon aus, dass eine Immobilienbewertung ausschließlich vor Auszahlung des Darlehens stattfinden müsse.
Das ist zu kurz gedacht. Beleihungswerte können auch während einer laufenden Finanzierung überwacht werden. Die BelWertV sieht für ihren Anwendungsbereich ausdrücklich eine Überwachung des Beleihungswerts und unter bestimmten Umständen eine weitergehende Überprüfung der Bewertungsgrundlagen vor.
Deshalb kann eine Besichtigung auch nach Abschluss und Auszahlung einer Immobilienfinanzierung relevant werden. Der Zeitpunkt allein lässt noch keinen Rückschluss darauf zu, dass mit dem Darlehen etwas nicht stimmt.
Was ist eigentlich der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist nicht einfach ein anderer Ausdruck für den aktuellen Verkaufspreis einer Wohnung.
Bei seiner Ermittlung geht es um einen vorsichtig bestimmten Wert, der unter Berücksichtigung langfristiger und nachhaltiger Eigenschaften der Immobilie zugrunde gelegt wird. Kurzfristige spekulative Preisentwicklungen sollen gerade nicht entscheidend sein.
Für die Bank beantwortet dieser Wert eine wichtige Frage: Welchen nachhaltigen Wert besitzt die Immobilie als Kreditsicherheit?
Warum reichen Kaufpreis und damaliges Exposé nicht aus?
Ein Kaufpreis zeigt, was ein bestimmter Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt für eine Immobilie bezahlt hat. Das ist für eine Bank eine wichtige Information, aber nicht zwangsläufig die gesamte Bewertungsgrundlage.
Ein Exposé wiederum enthält Angaben des Verkäufers oder Maklers. Manche Eigenschaften können inzwischen verändert worden sein. Vielleicht wurde modernisiert, umgebaut oder eine andere Nutzung aufgenommen.
Eine tatsächliche Objektbesichtigung ermöglicht es, die vorhandenen Angaben mit dem realen Zustand der Wohnung abzugleichen.
Darf der Gutachter Fotos in der Wohnung machen?
Fotodokumentationen sind bei Immobilienbewertungen in der Praxis verbreitet. Sie können dazu dienen, Zustand, Ausstattung und wesentliche Merkmale des Bewertungsobjekts zu dokumentieren.
Eigentümer sollten trotzdem vor dem Termin klären, wer die Aufnahmen erhält, zu welchem Zweck sie angefertigt werden und welche Bereiche fotografiert werden sollen. Gerade in einer bewohnten Wohnung können zwangsläufig persönliche Gegenstände auf Bildern erscheinen.
Mein praktischer Tipp: Fragen Sie vor Beginn der Besichtigung, wie die Fotodokumentation abläuft. So entstehen weniger Missverständnisse während des Termins.
Muss ich einen fremden Gutachter einfach hereinlassen?
Hier sollte man nicht vorschnell mit einem pauschalen Ja oder Nein antworten. Entscheidend können unter anderem die Finanzierung, die vereinbarten Vertragsbedingungen und der konkrete Anlass der Besichtigung sein.
Zudem sollte zunächst festgestellt werden, wer überhaupt vor der Tür steht. Banken beauftragen für Objektbesichtigungen teilweise externe Sachverständige oder Dienstleister.
Lassen Sie sich deshalb den Auftrag beziehungsweise die Beauftragung nachvollziehbar bestätigen. Bei Zweifeln kann die Bank über einen bereits bekannten Kommunikationsweg kontaktiert werden, bevor einer unbekannten Person Zutritt zur Wohnung gewährt wird.
Vorsicht vor falschen Bankmitarbeitern
Dieser praktische Punkt wird häufig unterschätzt. Wer eine Nachricht über eine angebliche Objektbesichtigung erhält, sollte nicht allein aufgrund einer E-Mail oder eines Telefonanrufs davon ausgehen, dass tatsächlich die eigene Bank dahintersteht.
Insbesondere wenn kurzfristig Zugang zur Wohnung verlangt wird, sollte die Identität des Besichtigers überprüft werden.
Rufen Sie im Zweifel nicht einfach die Nummer aus einer verdächtigen Nachricht zurück. Nutzen Sie einen Ihnen bereits bekannten Kontakt zur Bank und lassen Sie sich Termin und Dienstleister bestätigen.
Kann eine Wohnung auch per Video besichtigt werden?
Interessanterweise kennt die Beleihungswertermittlungsverordnung inzwischen auch Konstellationen, in denen eine Ansicht per Videoübertragung eingesetzt werden kann.
Dafür bestehen allerdings konkrete Voraussetzungen. Der Wertermittler muss beispielsweise einen hinreichenden Einblick in Immobilie, Zustand und Umfeld erhalten; außerdem muss die Videoansicht entsprechend dokumentiert werden.
Eine Videobesichtigung ist damit kein völlig exotisches Verfahren mehr. Ob sie im konkreten Fall möglich und für die jeweilige Bewertung ausreichend ist, entscheidet sich jedoch nach den einschlägigen Voraussetzungen.
Ist eine Innenbesichtigung immer zwingend?
Nein. Auch hier gibt es differenzierte Regelungen.
Bei bestimmten wohnwirtschaftlich genutzten Objekten im Anwendungsbereich der vereinfachten Wertermittlung kann unter Voraussetzungen auf eine Innenbesichtigung verzichtet werden. Die BelWertV sieht beispielsweise Möglichkeiten vor, wenn wesentliche Bewertungsparameter hinreichend bekannt sind und weitere Voraussetzungen erfüllt beziehungsweise bestimmte Bewertungsabschläge vorgenommen werden.
Deshalb kann es sinnvoll sein, bei einer problematischen Terminlage zunächst zu fragen, ob tatsächlich eine Innenbesichtigung erforderlich ist oder welche Alternative die Bank akzeptiert.
Was passiert, wenn der Gutachter einen schlechten Zustand feststellt?
Eine abgewohnte Küche oder ein älteres Badezimmer bedeuten nicht automatisch, dass die Finanzierung gefährdet ist.
Bewertungsrelevant können allerdings erhebliche Baumängel, Bauschäden oder Instandhaltungsrückstände sein. Die Beleihungswertermittlung berücksichtigt solche Faktoren gegebenenfalls über entsprechende Abschläge.
Entscheidend ist also nicht, ob die Wohnung den Geschmack des Gutachters trifft. Es geht darum, ob tatsächliche Eigenschaften vorhanden sind, die für den nachhaltigen Immobilienwert relevant sein können.
Bank möchte vermietete Wohnung besichtigen – was gilt dann?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung entsteht eine zusätzliche Ebene: Der Eigentümer kann nicht so handeln, als wäre die Wohnung leer und jederzeit frei zugänglich.
Der Mieter besitzt die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Deshalb muss ein Besichtigungstermin auch mietrechtlich sauber organisiert werden.
Der Eigentümer sollte die Bank beziehungsweise den Gutachter deshalb nicht einfach unangekündigt mit zum Mieter bringen. Termin, Anlass und organisatorischer Ablauf sollten rechtzeitig geklärt werden.
Kann der Gutachter meine Wohnfläche überprüfen?
Die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche kann für die Immobilienbewertung erheblich sein.
Bei professionellen Beleihungswertgutachten können vorhandene Flächenangaben anhand von Bauunterlagen überprüft oder in die Bewertung einbezogen werden. Gerade deutliche Abweichungen zwischen den Finanzierungsunterlagen und dem tatsächlichen Objekt können relevant werden.
Deshalb sollte man vor einer Besichtigung vorhandene Grundrisse, Wohnflächenberechnungen und andere Objektunterlagen griffbereit halten, wenn die Bank diese ausdrücklich benötigt.
Was ist nach größeren Umbauten zu beachten?
Ein Eigentümer hat vielleicht nach dem Kauf zwei Räume zusammengelegt, das Dachgeschoss ausgebaut oder umfangreiche energetische Modernisierungen vorgenommen.
Solche Veränderungen können den tatsächlichen Zustand gegenüber der ursprünglichen Bankbewertung verändert haben. Das kann positiv oder negativ sein – je nachdem, was durchgeführt wurde und wie die rechtliche sowie bauliche Situation aussieht.
Wenn größere Veränderungen vorgenommen wurden, sollten entsprechende Unterlagen nicht erst während des Termins hektisch zusammengesucht werden. Eine strukturierte Vorbereitung kann Rückfragen vermeiden.
Hat eine Besichtigung automatisch Auswirkungen auf meinen Kredit?
Nein. Eine Objektbesichtigung dient zunächst der Bewertung beziehungsweise Überprüfung der Immobilie als Sicherheit.
Auch Banken weisen bei ihren eigenen Informationen zu Objektbesichtigungen darauf hin, dass geringfügige Abweichungen nicht automatisch Veränderungen an einer bestehenden Finanzierung auslösen.
Erst wenn tatsächlich erhebliche Abweichungen oder andere relevante Umstände festgestellt werden, müsste geprüft werden, welche Konsequenzen daraus im konkreten Vertragsverhältnis überhaupt entstehen können.
Was hat die Wohnungsbesichtigung mit einem Mittelherkunftsnachweis zu tun?
Zunächst einmal nichts unmittelbar. Objektbewertung und Mittelherkunft sind zwei unterschiedliche Prüfungen.
Bei einer Wohnungsbesichtigung möchte die Bank Informationen über ihre Immobiliensicherheit gewinnen. Beim Mittelherkunftsnachweis geht es dagegen um die wirtschaftliche Herkunft von Geld oder Vermögen.
Beide Themen können allerdings bei derselben Finanzierung zusammentreffen. Die Bank bewertet beispielsweise die gekaufte Wohnung und fragt gleichzeitig, woher 180.000 Euro Eigenkapital stammen. Dann sollten beide Prüfungen sauber getrennt beantwortet werden.
Bank fragt nach Eigenkapital und will gleichzeitig die Wohnung sehen
Das kann für Kunden besonders unangenehm wirken. Tatsächlich können aber zwei unterschiedliche bankseitige Prozesse parallel laufen.
Der Gutachter beschäftigt sich mit dem Immobilienwert. Eine andere Abteilung kann gleichzeitig Nachweise zur Herkunft des Eigenkapitals verlangen. Dort können beispielsweise Ersparnisse, Schenkungen, Erbschaften, Kryptowährungen, Wertpapierverkäufe oder andere Vermögensquellen eine Rolle spielen.
Wenn die Herkunftsprüfung umfangreich wird, kann ein Anwalt für Mittelherkunftsnachweise die finanzielle Dokumentation strukturieren. Die eigentliche Objektbesichtigung sollte davon getrennt behandelt werden.
Sechs Dinge würde ich vor dem Besichtigungstermin klären
1. Lassen Sie sich bestätigen, wer die Besichtigung beauftragt hat. 2. Fragen Sie nach dem konkreten Zweck des Termins.
3. Klären Sie, ob Innen- und Außenaufnahmen vorgesehen sind. 4. Fragen Sie, welche Objektunterlagen benötigt werden. 5. Organisieren Sie bei vermieteten Wohnungen den Zugang rechtzeitig.
6. Vermischen Sie die Objektbewertung nicht mit anderen Bankanfragen. Verlangt die Bank zusätzlich Einkommens-, Vermögens- oder Herkunftsnachweise, sollte diese Prüfung separat vorbereitet werden.
Wie geht unser Fall mit der Eigentumswohnung aus?
Unser Eigentümer ruft zunächst bei seiner Bank über die ihm bekannte Telefonnummer an. Dort wird bestätigt, dass tatsächlich ein externer Immobilienbewerter beauftragt wurde.
Beim Termin werden wesentliche Objektdaten und der Zustand der Wohnung aufgenommen. Die vorhandenen Angaben stimmen weitgehend mit der tatsächlichen Immobilie überein. Für den Kunden entsteht daraus keine automatische Änderung seiner Finanzierung.
Der Fall zeigt: Eine angekündigte Wohnungsbesichtigung durch die Bank ist zunächst ein Bewertungsprozess – kein Grund, sofort vom Schlimmsten auszugehen. Trotzdem sollte man wissen, wer Zugang verlangt, weshalb die Besichtigung erfolgt und welche Daten dabei erhoben werden.
Bank möchte Wohnung besichtigen: Rechtsanwalt Martin Wehrmann bei zusätzlichen Herkunftsfragen
Wenn Ihre Bank Ihre Wohnung besichtigen möchte, sollte zunächst geklärt werden, ob es um eine erstmalige Beleihungswertermittlung, eine Überprüfung der vorhandenen Bewertung oder einen anderen Anlass geht. Vor dem Termin sollten insbesondere Identität des Besichtigers, Umfang der Besichtigung und geplante Fotodokumentation geklärt werden.
Ich bin Rechtsanwalt Martin Wehrmann von WEHRMANN Digital- und Wirtschaftsrecht und beschäftige mich als Spezialist insbesondere mit Mittelherkunftsnachweisen, Herkunftsnachweisen und Vermögensherkunft gegenüber Banken. Gerade bei Immobilienfinanzierungen begegnen mir Herkunftsfragen beispielsweise zum Eigenkapital, zu größeren Sondertilgungen, Schenkungen, Erbschaften oder dem Verkauf anderer Vermögenswerte.
Auf mittelherkunftsnachweis.de widme ich mich seit 2021 vertieft dem Mittelherkunftsnachweis und der Herkunft von Finanzmitteln. Wenn Ihre Bank neben der Wohnungsbesichtigung auch die Herkunft von Eigenkapital oder anderen Vermögenswerten prüfen möchte und Sie einen Anwalt für Mittelherkunftsnachweis, einen Spezialisten für Vermögensherkunft oder eine Kanzlei für Herkunftsnachweise suchen, können Sie dort Ihren Fall online oder per E-Mail schildern. Betroffene erhalten eine kostenfreie Ersteinschätzung durch Rechtsanwalt Martin Wehrmann.
